返本销售及售后包租对消费者许以潜在的利益，以吸引购房者。这实为一些实力欠佳的开发商通过“借鸡生蛋”的方法炒作房地产，容易造成半拉子工程、非法集资等恶性事件。因此，法律明确予以禁止。
返本销售，是指房地产开发企业以定期向购房人返还购房款的方式销售商品房的行为，其实质是房地产开发企业以其房屋所有权交换买受人一定数量货币，即房屋价款在一定年限内（返本期限）的使用权。
售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或代为出租购房人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。它包含了两个法律关系，一个是买卖合同关系，一个是租赁合同关系。
这两种销售方式，对房地产开发商而言，其目的是可以迅速回笼建设资金；对消费者而言，返本销售的有利之处是可以获得比银行利润更高的回报，售后包租则可以保证自己在一定时期内的租金收益。但从实际情况来看，大多数的房地产开发企业确定的返本年限和包租期限与回报率都是不合理的，而且销售价格都偏高；返本、包租都仅仅是促销手段，具有一定的欺骗性。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象，特别是对未竣工的商品房尤为严重。而且到目前，还没有强有力的监督手段来保证房地产企业返本和保证租金收益。
值得注意的是，返本销售被全面禁止，售后包租仅仅是禁止售后包租未竣工的商品房。至于已经竣工的商品房，考虑到售后包租毕竟属于一种市场行为，而且在商品房已竣工的前提下，购房人可以保证得到房屋的所有权，因此法律没有作禁止性规定。
【法条链接】
《商品房销售管理办法》第十一条
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：
（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；
……
相关文章：
通过股权转让实现房地产项目转让的风险控制（一）
通过股权转让实现房地产项目转让的风险控制（二）
通过股权转让实现房地产项目转让的风险控制（三）
——此文由上海房产律师网（http://www.house64.net）精心收集和整理。
——转载请注明文章来源及原始链接（http://www.house64.net/articledetail.asp?id=555），上海房产律师感谢您的配合！
房地产律师资讯网-上海国创律师事务所房产法律事务中心
● 电话号码：136 7176 2273
● 传真号码：021-52564588-8606
● 电子邮箱：house64@sina.com
● 办公地址：上海市普陀区大渡河路1718号阳光商务大厦B区601-607室
|
