三、股权转让房地产项目的风险控制
股权转让房地产项目的风险控制措施主要包括以下几方面：
1．通过股权收购的管理流程控制风险
(1)各专业配合，多角度调研
收购方应成立由各专业人员组成的调研小组，从财务、法律、前期手续、工程、市场等多角度对项目及·房地产项目公司进行调研分析。
(2)权衡利弊，综合评估
没有完全无风险的投资，也没有完全无风险的股权收购，因此，收购方应建立综合评估机制，由独立于调研小组的决策机构从收购方战略、发展需要等方面全局考虑、权衡利弊、综合评估。
2．通过转让合同明确约定权责划分边界
在股权转让合同中应明确约定权责的划分边界。一般来说，历史遗留问题的处理、股权转让前的债务等由转让方负责，权利则是按合同约定收到转让款项；而受让方主要承担按合同约定付款的责任，权利则是获得房地产项目的产权。
其关键在于或有债务的约定，可约定在工商管理部门完成股权变更手续、获得新的营业执照为划分债务的时间边界，之前形成的由原股东负责，之后的由新股东负责；标志则由销毁并新刻房地产项目公司公章、合同章、财务章体现，盖旧章的由原股东负责，盖新章的由新股东负责，但需注意一些用章的延续性，如销毁旧章前应去银行变更预留印鉴等，以避免不必要的麻烦。
3．通过付款节点控制关键风险点
可通过对付款节点的安排来控制股权转让房地产的关键风险点，例如土地使用权存在抵押或查封等情况，需将土地使用权解押或解封作为付款的时间节点之一；又如完成工商变更手续领取新的营业执照，标志着实质完成了股权转让，也可作为付款的时间节点之一。
4．担保和保证金
通常，房地产项目风险可以通过调查、审查程序发现，但股权风险的隐蔽性、或有性较难发现和消除。为了有效避免股权收购风险，收购方可采取以下风险管理对策。
(1)留尾款作为保证金
在股权转让合同中，采取分期付款方式，留下一部分尾款作为进行股权转让潜在风险和潜在债务的保证金。如果在协议签订后一定时期内，因出让方或目标公司的原因，致使受让方承担了额外的债务和损失，受让方有权直接使用该笔保证金予以支付；如果在该期限届满后，没有额外的债务和风险出现，则将该款项支付给出让方。
(2)要求转让方提供有效担保
受让方可以要求转让方提供银行保函、母公司担保或上市公司担保等有效的担保。相对于留尾款作为保证金来说，提供有效担保更为理想。因为留尾款的方式下，转让方能同意的所留尾款金额一般较小，潜在风险可能超出保证金的额度；或除尾款外的其余款项金额已能满足转让方的目标收益，尾款已无足轻重，因而对转让方的约束力较低。而提供担保形式下，担保责任可以随潜在的债权风险规模而变化；提供担保的时间也相对较长，收购方可以选择有较高信誉度的主体作为担保方，以规避潜在的风险。
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