【案例简介】
黄某与中介公司签订了一份《房产求购委托书》，委托该公司购买房屋。几天后，中介公司为黄某找到了一处房产，黄某看房后觉得满意，遂与中介公司及业主吴某共同签订了三方《房屋买卖协议》，约定吴某将一处房产卖给黄某，黄某应于协议签订之日支付吴某购房定金20000元，同时向中介公司支付中介费21000元。然而房屋买卖并非一帆风顺，据调查，吴某的上述房屋未取得产证，无法按照合同的约定办理过户登记手续。黄某于是将吴某告至法院，要求吴某双倍返还定金40000元。法院认为，房屋未依法取得产证便进行转让，违反了法律的强制性规定，黄某跟吴某签订的《房屋买卖协议》应为无效合同，定金合同亦因此无效，遂判决吴某退还定金20000元给黄某。因合同无效系中介公司的过错造成，黄某又要求中介公司退还当初收取的21000元中介费，直至涉诉。
【律师说法】
中介公司作为房地产中介服务机构，在从事房地产中介服务过程中，不仅应为房地产活动当事人提供订立合同的媒介，而且有义务向房地产活动当事人宣传相关法律法规，审查房地产活动当事人的行为是否合法，以保障房地产活动当事人的合法权益。在本案中，中介公司未认真审查房屋是否具备产证，对房屋买卖合同的无效负有主要过错责任，故其应返还当初收取的中介费21000元。
根据《合同法》关于居间合同的规定，居间人促成合同成立的，可以根据约定获得报酬，未促成合同成立的，不能获得报酬，但可以向委托人要求支付必要的费用。但为题是，如果居间人促成委托人订立了无效合同，其能否获得报酬呢？
这涉及合同的成立与效力的问题。合同的成立是指当事人通过要约和承诺的方式对合同的内容达成合意，合同的效力是指成立的合同获得法律的认可，具备了法律上的约束力。合同成立并不意味着合同有效，可能由于存在某些事由导致合同成立却不产生法律效力。
仅从《合同法》关于居间合同的条文来看，只要合同成立，居间人就可以获得报酬，至于合同是否有法律效力在所不问。但上海房产律师认为此解释显然对委托人不公平，交易目的尚未实现，为什么仍然要向中介支付中介费？
就本案而言，上海房产律师建议从合同无效的原因着手，考量委托人是否需要支付中介费的问题：
第一，因中介公司的原因造成合同无效，中介费不应支付；
第二，因委托人的原因造成合同无效，中介费应依约支付；
第三，不能归责于中介公司和委托人的原因造成合同无效的，应酌情支付中介费。
本案中，中介公司作为专业的房地产中介服务机构，应当知道关于房地产交易的相关法规政策，不论是为了收取佣金而故意不告知实情，还是因为过失没有注意，都存在过错，并且直接导致合同被法院认定无效，因此中介公司应当返还中介费。
相关文章：
签约后得知面积有误差，房屋买卖合同能撤销吗？
承担定金罚则，就能否免除履行合同义务吗？
土地使用权和房屋所有权能分别买卖吗？
——此文由上海房产律师网（www.house64.net）精心收集和整理。
——转载请注明文章来源及原始链接（http://www.house64.net/articledetail.asp?id=470），上海房产律师感谢您的配合！
房地产律师资讯网-上海国创律师事务所房产法律事务中心
● 电话号码：136 7176 2273
● 传真号码：021-52564588-8606
● 电子邮箱：house64@sohu.com
● 办公地址：上海市普陀区大渡河路1718号阳光商务大厦B区601-607室
|
