案例四：设计合同违约条款，规避房贷政策风险
【案情介绍】
2011年1月，购买方李小姐和出售方胡女士签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋价格为150万元，首付款90万元，出售方胡女士同意购买方李小姐通过向银行贷款的方式支付第二期购房款。双方在买卖合同补充条款中约定：在该房地产所属区域的房地产交易中心出具银行所需放款材料后三个工作日内，购买方应将材料原件交其贷款银行，贷款银行在收齐材料后20日内将购买方所贷款项支付出售方。另买卖双方还约定购买方如逾期未付款，违约金为未付款的日万分之三，违约金自合同约定应履行义务期限至第二日起算至实际履行义务之日止。
2011年3月，买卖双方办理房地产产权交易过户手续。购买方李小姐在交易过户后20个工作日取得该房地产的他项权证，并按合同约定准时将放款所需资料交付给银行。但直至2011年6月，银行才将第二笔房款划付至出售方胡女士账户。于是出售方胡女士要求购买方李小姐依据合同约定承担违约责任，支付违约赔偿金。
【律师说法】
上海房产律师认为，本案的争议焦点是：交易过户后，银行不放款，到底应由谁承担责任？
政府为控制房价增长，2011年进一步收紧信贷政策。许多银行延迟或暂停发放贷款。由此在房屋买卖中产生争议：约定以银行贷款方式支付房款，银行逾期放款，是否应由购买方承担责任？
房地产买卖合同的法律关系是建立在出售方和购买方之间的，银行贷款只是购买方的一种付款方式。根据《合同法》第65条的约定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，买卖双方对支付第二期房款的时间及逾期付款的违约责任都做出了明确约定，即使购买方按合同约定准时向银行交付放款所需材料，本身不存在过错，但只要是第三人也就是银行没有履行义务、迟延履行或者瑕疵履行，根据合同相对性原则，购买方仍需要向出售方承担违约责任。
由于银行政策不可控，上海房地产律师因此向购买方建议，在签署《上海市房地产买卖合同》时，如果出售方坚持要约定放款时间，那么也应约定清楚购买方的免责条款，如“因银行信贷政策原因导致贷款延迟发放的，购买方不承担相应的违约责任。”
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