案例二：售房者需谨慎对待贷款条款
【案情介绍】
韩先生在去年上半年与房东马女士签署了一份《房地产买卖合同》，约定付款方式为50%商业贷款，后因韩先生未提供贷款所需材料，导致贷款申请未能获得银行审核通过。紧接而来的一连串楼市严厉调控政策使市场氛围急转直下，韩先生开始对楼市预期下降，持观望态度，所以不愿再配合办理贷款申请，《房地产买卖合同》的履行因此搁置。
韩先生与马女士签署的《房地产买卖合同》中有一个非常重要的条款：“若购房者的银行贷款未获得银行批准通过的，则本合同自动解除，买卖双方互不负违约责任。”因此，尽管马女士了解到韩先生有现金支付能力，而且完全可能获得银行贷款，却也无法追究韩先生的违约责任，最后只能无奈接受一小笔补偿后解约了事。
【律师说法】
通常《房地产买卖合同》中约定“若购房者贷款不足或贷款未通过，合同也应继续履行，购房者不能以自己付款能力不足要求解除合同，而应用现金等方式进行补足。”但如果在履约过程中贷款政策发生巨大变动导致无法贷款，则法院一般会考虑具体情况而适用合同法上的情势变更原则，免除购房者需要承担的违约责任。
而若《房地产买卖合同》中约定“若客户贷款不足或未通过，则买卖合同解除买卖双方互不负违约责任的，那么在客户发生贷款问题后可以获得免责。”该条款就对售房者非常不利，售房者需仔细斟酌，因为很多时候贷款通过与否不仅取决于银行放贷的尺度，还受制于购房者的配合程度。
【律师建议】
购房者与售房者务必仔细斟酌买卖合同条款的意思，以保证自己的利益。合同是对买卖双方权利义务的约定，也是最大的保护，而最近贷款问题成为房地产交易中的焦点，上海房地产律师因此建议买卖双方在签署合同时谨慎对待付款方式及相应的贷款条款。
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