今年的上海“两会”让人激动，且不说政府首次表态，今年房价调控目标是“稳中有降”，单说“两会”传出的具体利好，也足以让大家过个好年：普通住房标准调整了，申请共有产权保障房（经适房）的标准大幅放宽了，这一切，都让为高房价所苦的百姓，看到了希望的曙光。
聚焦之一：
今年的调控力度不减
●关键点：
住宅价格太高影响群众利益今年调控力度不减政策不变
有一个事实我们应当承认，就是上海的住宅价格太高了，高房价不仅影响了人民群众和广大消费者的利益，也背离我们提出的“以居住为主”的原则。因此我们还要进一步把房地产市场调控好。
——上海市市长韩正表示。
房地产调控是社会各界非常关注的一个问题，在过去的2011年，上海根据中央房地产宏观调控政策，结合上海的实际，采取了一系列的政策措施。去年的房地产调控取得了一些积极的进展，特别是在商品房的房价方面，去年7月份是止涨，到10月份开始略有下跌。但这些成果还不稳固，只是初步的。
——上海市市长韩正表示，房地产调控和保障房建设连续多年都是上海市民最为关心的话题。
今年房地产市场的调控力度不减、政策不变，要继续加大力度，全面贯彻落实中央经济工作会议关于房地产市场调控的一系列政策和举措。
——上海市市长韩正表示。
聚焦之二：
普通住房一季度放宽
●关键点：
内环内调到330万元/套以下内外环调到200万元/套以下外环外调到160万元/套以下
经过有关部门的测算和听取各方意见，现在的方案，普通商品房主要是每套总价门槛进一步放宽，上次的门槛是2008年制定的，2008年的标准已经不太适合现在的情况了。
今年打算内环内调整到330万元/套以下，内外环之间调整到200万元/套以下，外环外调整到160万元/套以下，这个方案将会在一季度正式实施。
——上海市市长韩正在回答中外记者问时表示，前一阶段市民普遍关注的还有普通商品房的标准，今年也要做调整。
聚焦之三：
住房政策向人才倾斜
●关键点：
许多人才放弃留在上海住房问题需要更多创新
上海发展必须敞开大门，延揽优秀人才。但如何吸引人才并留住人才，难度很大。上海各项要素成本很高，特别是住房。近年来，我们在解决住房问题上想了很多办法，但还不够，还需要有更多的创新突破。
——上海市委书记俞正声表示，最近一直思考的两个难点问题：一是如何解决青年人才的住房问题，二是如何进一步扩大开放。
住房问题已成为上海引进人才时的一个大障碍，住房成本过高迫使许多人才放弃了留在上海的计划。
——中科院上海生命科学研究院植生生态所副所长、昆虫中心主任，政协委员黄勇平提出。
住房问题提了多年，也确实解决了一些，但力度还要进一步加大，今年的力度就会很大。
——上海市市长韩正表示。
聚焦之四：
共有产权房门槛降低
●关键点：
人均收入3300元提高到5000元建议也放宽共有产权房年限
现在我们执行的标准是家庭人均可支配收入3300元，这次“两会”上，提出大幅度提高收入标准和降低门槛。那么，这样一个标准到什么程度呢？我们提出的方案是从现在的人均家庭可支配收入3300元，提高到5000元。
这个幅度是很大的。如果是家庭人均可支配收入5000元，夫妻两个、一个孩子，乘3除2，就是夫妻俩平均月收入在7500元以下的月收入，就可以进入共有产权保障房（经适房）的申请行列。
我们希望在一季度就能够正式实施这样一个政策，来接受新一轮的共有产权保障房的登记。
——上海市市长韩正表示。
建议尽快放宽本市共有产权保障房（经适房）年限准入的标准，由落户上海7年缩短为5年；由在申请所在区居住5年以上缩短为3年以上（或干脆就由户籍所在地申请）。
——人大代表张雄伟建议。
旧区改造是发展问题，更是民生问题。上海在加快建设“四个中心”和社会主义现代化国际大都市的过程中，要时刻惦记着那些依然居住在旧区中的市民，从群众利益考虑，从群众意见出发，依法依规，尽最大努力推进旧区改造。
——上海市市长韩正表示，旧区改造，是一些群众天天想、日日盼的大事，加快旧区改造既能为加快“创新驱动、转型发展”腾出发展的新空间，更能加大民生改善力度。
在各个区的努力下，旧区改造的速度会比去年明显加快。
目前我们总体上安排今年的进度，二级以下旧里改造，我们希望完成60万-70万平方米左右，大体上需要动迁涉及到的受惠总户数超过2.5万户，如果力度大一点会接近3万户。
——上海市市长韩正表示，去年四季度正式公布了国有土地的房屋征收和补偿的有关新规定，这将作为加快旧区改造的法律依据。
调研中有居民感叹，早已习惯了中心城区丰富便捷的公交、医疗等资源，来到这里诸多不适应，心理落差很大。
虽然当地政府已投入大量人力、物力和资金，但与中心城区相比，依然存在着能级不够和缺位等问题，这势必容易造成导入市民心态与郊区管理模式的冲突。
——人大代表嘉定组以嘉定区金鹤新城为调研样本，提交报告认为，要跳出固定思维，纳入全市城乡建设体系统筹考虑，使大型居住社区不只“落地”，更要“生根”。
聚焦之五：
完善保障房退出机制
●关键点：
退出机制是最复杂的问题法律手段来强制规定退出
对一些人来说，公租房只是一个过渡。达到一定条件了，应该退出来。这样的退出机制，应该怎么掌握？该建立怎样的信息体系？是一年一审查、半年一审查、还是一季度一审查？如果保障对象不愿意退出来怎么办？要设定什么样的法律措施？
——人大代表孙洪林就保障房的“退出机制”发问。
退出机制是“最最复杂”的问题，这项工作如果做得不好，很有可能回头到原来福利分房的老路。
——上海市房管局局长刘海生表示，目前上海针对保障房退出机制方面的制度，是在现有的政府规章基础上，通过合同来表述与退出有关的内容，并交由专业机构代理执行。
政府说我有优先回购权，可是导入的人一多，你有这个实力和资金去回购吗？如果没有，保障对象说我要卖掉，你怎么去限制他们转卖呢？这些在制度上一定要想清楚。
——保障房的退出之惑，来自大量人口导入后带来的不确定性。
建议试点可变产权比例的共有产权保障房（经适房），对应当退出却不能及时退出的保障对象，可改变其购房时的产权比例，通过降低个人产权比重促其退出。而在事先购房合同中亦应约定，对共有产权保障房住户的收入、资产等进行定期的申报、审查。
——人大代表徐益超建议。
应在其申请阶段由申请单位对入住人提供担保，并在合同公证、信用卡支付等过程中尝试相应挂钩，以防范可能出现的违规风险。
——针对公租房退出机制，陈继刚代表提出。
应通过法律手段将保障房退出机制予以强制规定：可以一层一层来，廉租房是保障房的最低一层，如果住户不符合廉租条件，就转为公租房，再不符合，就应当退出。
——人大代表吴志明建议。
聚焦之六：
解决保障房配套问题
●关键点：
三年共投入资金77亿元保障房装修推出平价套餐
聚焦之七：
保障房试点以房养老
●关键点：
老年公寓在保障房中先试用公租房养老具有可行性
随着经济的发展和城市化进程的加快，上海在外环线周边规划了很多动迁基地和保障房基地等大型居住社区，并已经配套了医院学校等设施，交通便利和居住环境在不断改善，是不是可以在城市空间布局规划的同时考虑缓解城市老龄化问题？通过合理的规划，在外环外建设一批适合老年人居住的社区，通过市场机制，把市中心的老年人吸引过去，腾出市中心的空间让年轻人居住。
——人大代表曹国强表示，这样一个大型老年社区称作“老年公寓”。 “老年公寓”规划和配套的思路是以居家养老的形式，采用机构养老的服务和配套，房型不要太大，要借鉴养老院的布局和结构，方便老年人交流沟通；厨房功能可以弱化，阳台一定要大些；每层楼要有配套的保姆用房和洗衣房等；社区内餐饮、文化娱乐等生活服务设施要配套齐全；最重要的是老年人社区一定要规划建在三级医院的周边，方便老人看病，要配套建设老人护理院，还不能缺了幼儿园和小学（现在小孩都是由爷爷奶奶和外公外婆带领）以及公园绿地等等。
在公租房中可以划出几幢楼，适当地配以养老所需的硬件、软件，让老人可以相对集中地住在一起，也方便专业服务人员提供相应的服务。
可以成立专门的培训机构，培训“养老保育员”，取得资格证后，进入养老体系，而在老人相对集中的公租房内适当配备养老保育员，集中为老人服务。
——人大代表厉明提出利用公租房提供有效、集中、专业的养老服务。他表示，这样的做法是具有一定可行性的。现在很多老人宁愿呆在家里，也不愿进养老院，因为不论从居住条件还是各方面条件来说，养老院和家里有差别，政府应该在满足多层次的养老需求方面多下点功夫。
聚焦之八：
2%的中介费标准过高
●关键点：
中介费是家庭月收入几倍建议政府适当下调中介费
政府相关部门应当对房屋买卖中介经纪服务收费标准予以适当下调，在一定程度上保护刚性需求消费能力。
——人大代表孙洪林呼吁，不少居民反映按照现在房屋的价格，成交价2%的中介收费标准过高，很多购房者难以承受，给原本就经济拮据的普通民众增加了不少的购房压力。
比如一套一两百万元的房屋，按2%的比例收费，除去房屋购价，中介费就要支付2万元到4万元，是一般工薪阶层家庭月收入总和的好几倍。有的居民还反映，购买一两百万元的房屋同购买五六十万元的房屋，中介机构提供的服务差不多，总价高的中介费用也比较高，显然不合理。
聚焦之九：
提高物业人员的待遇
●关键点：
物业费远抵不上日常开支要给物业人员更多的扶持
上海目前有物业服务人员38.5万人，从事本市90%以上居民小区管理，这既解决了大批人员就业问题，又为居民生活带来了方便。
但是，目前售后公房每月物业费4到7元，还不够买一个面包的钱；而商品房物业费自2003年标准制定后一直没有调整。另一方面，物业服务从业人员的工资从最初的400多元调整到现在最低的1280元，收来的有限物业费又远抵不上日常开支，其结果只能是要么减人、要么降低服务标准。这种状况长此以往将影响居民生活。
——人大代表朱志荣建议，社会需要给物业服务从业人员更多关爱、理解和政策扶持。
聚焦之十：
建议老工房加装电梯
●关键点：
修改老房加装电梯的条件业主都同意变2/3以上同意
一些多层住宅里的老年人行动不便，却又因楼里没电梯，只能被困楼上，就像鸟一样囚在笼里。
——人大代表李忠阳表示。
建议修改老房加装电梯的前置条件，把指导意见中规定的“增设电梯所在幢房屋的全体业主同意”改成2/3以上同意，与物权法规定保持一致。在资金筹措方面，实行政府补贴；也可以政府出政策，允许社会资金介入。
在政府服务方面，建立名录库，为业主提供可以选择、可以信赖的电梯安装项目管理单位或代建单位。街镇、居委会等也要起到引导作用，让广大居民在充分协商中达成一致。
——人大代表曹兆麟表示。
聚焦之十一：
交通拥堵等其他问题
●关键点：
车牌拍卖数过多影响交通超高层建筑都配消防系统
很长一段时间以来，本市每月发放的私车车牌额度维持在8000辆以上，按照这个速度发展私家车，“交通瘫痪”马上要进入倒计时阶段。
——市政协委员、中科院上海光机所信息光学与光电技术实验室主任王向朝在其递交的《车牌拍卖捆绑车位》提案中表示。
如今，上海高度超过100米的超高层建筑越来越多，潜藏的安全隐患也让人提心吊胆，一旦发生火灾，将面临火势蔓延快、扑救难度高、人员疏散慢等考验。今后超高层建筑建造时应强制，每一幢都要配备消防喷水系统。遇到火灾时可在第一时间由对面楼向着火楼进行水炮射水灭火，为阻止火势蔓延尽快灭火争取宝贵时间。
——人大代表季宝红建议。
在“十二五”期间，青浦将全力推进轨交17号线建设。 17号线规划总长35.26公里长，横穿整个青浦区，共设11个站点。这对解决青浦百姓的出行问题、对青浦的产业结构的发展来说都有很大帮助，可以说是青浦的“生命线”。
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