随着住宅房产的限购、限贷，很多投资者都开始选择商业地产，殊不知商业地产交易会涉及税收政策、商业地产性质、租赁关系等多方面因素，上海房地产律师就此解读商业地产交易的注意事项，以帮助投资者理性投资。
一、商业地产分类
传统的商业地产包括商铺、办公楼、商场及商场摊位、酒店式公寓等具有房地产权证登记的物业，因此购买商业地产，判断是否有产证是前提。目前市场上有部分商业地产产品，仅有租赁权而没有小业主产证，这就需要谨慎选择，因为这样的产品如果购买后，不具备出售条件，仅能转租，则会降低投资回报或很难变现投资利益。
二、商业地产税费政策
商业地产交易涉及的税收种类比住宅类多且部分税率要高。基本包括：合同印花税、营业税及附加、房产税、土地增值税、个人所得税等，而且增值的不同，需要根据房产增值率、土地增值系数和可抵扣系数综合评定，因此业主出售商业地产时，需要找专业的评估机构对房产进行价值评估，商业地产的出售对专业机构的依赖要高于住宅出售。
三、商业地产交易新模式——股权交易
如前所述，商业地产交易存在较高的税费，部分投资者选择用公司的名义购买商业地产，并在出售时通过股权转让的方式进行交易，因此可以合法规避大量税收，不失为一个好办法。需要提醒业主的是，股权交易模式不同于地产交易，受理股权变更的主要机构是工商局和税务局，购买者在交易前要对公司进行尽职调查，聘请律师事务所和会计师事务所对公司的资产、债务、抵押状况进行评估，确保购买的不是一个非健康公司的股权。
四、商业地产的租户选择
总所周知，商业地产除转让外，最大的收益来自租金回报，因此找到一个好的租户就特别重要。商业地产的租赁基本分为开发商包租和个人承租。对于开发商包租的，应该严格判断开发商的资质，即开发商需要具有长期支付租金的实力，且现金流断裂的概率较低，因此品牌开发商的优势就较为明显；对于个人或单个公司承租的，要判断其商业目的和经营范围，租户不能有违法经营，且具备按期支付租金的诚信和实力。
五、商业地产“户口”——营业执照
商业地产的承租合同到期，承租人不肯注销已承租房产为注册地址的营业执照怎么办？按照工商局的规定，公司注销及营业地址变更是公司行为，必须由公司及其法定代表人提供相应材料才能进行。但按照目前的工商登记规定，一个门牌号的房产地址内只能注册一家公司，如果承租人不肯注销以该房产为注册地址的营业执照，势必给房地产权利人造成很大的困扰。
因此，业主可在租赁合同中约定逾期迁出营业执照的违约金或业主向工商局进行说明，要求工商局到现场勘验并出具承诺书，方可让新租户重新注册。
总之，商业地产的交易要求业主多咨询、多判断，方可达到良好的投资效果，业主应多向专业经纪人、专业律师咨询，制定成熟的方案完成交易。
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