为转移财产将房产出售所产生债务不应成为夫妻共同债务
作者：张黔林律师 - 上海房产律师
案例：
刘先生和陈小姐是夫妻，在婚姻期间，刘先生背着陈小姐私自买了一处房产，产权人登记为刘先生。后来，两人因感情不合，陈小姐起诉至法院要求离婚，在诉讼中陈小姐申请法院查封了这套房产。在离婚诉讼中，法院认为刘先生转移应属两人所有的公司股权、房产等夫妻共同财产，应当在分割财产时少分或不分，从而判决该房产应归陈小姐所有。
但在陈小姐申请法院查封前，刘先生已与案外人张先生签订了房产买卖合同并收取了全部出售款300万元，还办申请了过户交易手续。因房产被陈小姐查封，交易中心不予办理房产转移登记，致使买卖无法继续下去。此后，张先生将刘先生及陈小姐一同告至法院，要求解除房产买卖合同，并要求二人连带返还300万元房款并赔偿各项损失。
法院判决：
法院审理后认为双方签订的买卖合同合法有效，因被告刘先生的原因而未能办妥过户手续，且房产已被判至陈小姐名下，在法律上和事实上都无法继续履行买卖合同，因此刘先生构成违约应当承担违约责任，刘先生应当返还房款并赔偿张先生的损失。但该房产原属刘先生和陈小姐的夫妻共同财产，现因夫妻共同财产分割造成房屋无法过户合同被解除，所产生的债务应当根据婚姻法司法解释的规定由陈小姐和刘先生共同承担。陈小姐在清偿夫妻共同债务后，可以向刘先生进行追偿，因此判决支持了张先生的诉讼请求。
上海房地产律师分析：
法院所指的婚姻法司法解释是指最高人民法院颁布的婚姻法司法解释（二）第24条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。
司法解释这样规定的本意是为了加强对债权人利益的保护。在该司法解释出台之前，许多案件中夫妻一方对外负有巨额债务，为逃避法律责任而假离婚，将财产全部分给对方，造成自己没有财产的假象，损害债权人和利益。因此司法解释对夫妻在婚姻存续期间所负的债务推定为共同债务。
但这种一刀切的做法又矫枉过正，在实践中产生了许多问题。比如，一方为了在离婚时少分或不分给对方财产，而与他人恶意串通制造虚假债务让债权人向夫妻两人索赔。
虽然在本案中，可能并不存在刘先生与张先生串通损害陈小姐利益的情形（其实，即使二人串通，陈小姐作为局外人也很难就此举证），陈小姐用自己的财产赔偿后，也可以向刘先生追偿，但是这种追偿往往因对方早已将财产转移而根本就没有财产可供执行。
司法解释这一规定将夫妻婚后的财产关系完全捆绑，即只要一方对外负有债务，另一方就要承担责任（第24条虽然规定了除外的情形，但这种情形基本不可能发生），而不管在签订合同时债权人是否知道债务人的婚姻状况或者债务人的行为是否代表了夫妻双方的意愿，可见，这与民法中的家事代理制度和合同的相对性原则都是相违背的。
如果每个人在婚姻期间都要时刻防备对方会背着自己对外欠有债务而使自己承担责任，这将会很容易地引发道德风险和信任危机，所以司法解释的这一规定缺少了一项重要的前提，即在产生债务时，债权人合理地认为该债务代表了债务人夫妻共同的意愿，或者使夫妻共同受益，此时所产生的债务才能是“夫妻共同债务”。就如本案，张先生与刘先生在签订买卖合同时，其实并不知道刘先生已结婚，更不知道刘先生出售房产是否代表了夫妻的意愿，仅仅是在纠纷发生后发现陈小姐与刘先生存在婚姻关系而将陈小姐也诉至法院，陈小姐据此而承担责任有失公允。
但在司法解释修订之前，普通大众应当注意以下两点：
1、 在婚姻关系存续期间购置的房产，应当登记为夫妻两人的名字，以防止另一方将房产以抵押、出售的方式转移财产。
2、 对买方来说，在取得房地产权证前，最好不要将所有房款全部付清。否则就算办了过户交易手续，如因卖方原因导致房产被查封，买方将不能如期取得产权证，所以一定要坚持在产权出来后再付清全部房款。
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