购房者终于有了预告登记这把“保护伞”，他们可以通过预告登记，避免自己看中的房子被房东抬价卖给第三人。市住房保障和房屋管理局有关负责人日前在对7月1日起正式实施的《上海市房地产登记条例》配套操作文件——《上海市房地产登记技术规定》(以下简称《技术规定》)作进一步解读时透露了上述信息。《技术规定》经全面修订后，也同步实施。
预告登记防止加价转卖
在解读中特别提到，所谓的“预告登记”是相对于正式登记而言的一种预备性房地产登记，是便于当事人取得将来正式登记的优先权而进行的登记行为，其目的是为保护房地产权利变动中债权人的合法权益。因房地产的买卖等物权转移行为属于民事法律行为中的双方行为，房地产登记以双方申请为原则，登记机构需完整了解当事人的真实意思，方能使房地产登记的合法性得到保证。
但是，在登记实务中往往存在这种情形：双方当事人有意思表示一致的约定，但因一方当事人不予配合或无法配合，致使双方无法共同申请。通俗地说，市场中所出现的“跳价”行为便属于类似情况，在房价持续上行过程中尤为普遍。
对此，《技术规定》明确，对预购商品房及其转让、以预购商品房设立抵押权、以房屋建设工程设立抵押及其抵押权转让、房地产的转让、抵押等与房地产权利有关的事项，当事人可以共同申请预告登记。在上述情形中，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人为保障将来实现房地产权利，按照双方关于办理预告登记的明确约定可以单方提出预告登记申请。
《技术规定》对准予预告登记的条件予以更为详细的规定。
关于期房预告登记
1、购买期房申请预购登记的，申请人一方应当是商品房预售许可证记载的房地产开发企业，另一方应当是商品房预售合同载明的预购人；按约定单方申请的，申请人是商品房预售合同载明的预购人；
2、非住宅期房申请转让登记的，申请人一方应当是房地产登记簿记载的商品房预购人，另一方应当是预购商品房转让合同载明的受让人；
3、期房申请变更登记的，申请人是预购商品房预告登记的当事人；预购人死亡的，应当由预购人的继承人和其他原申请人共同申请；预购人终止的，应当由该预购商品房的承受人和其他原申请人共同申请。
公益性设施用途要提交登记
由于以往《登记条例》文件没有明确规定，在办理新建商品房初始登记时，物业管理用房、业委会用房以及配套建设的公益性公共服务设施往往登记在开发商名下。另外，开发商用于销售的房地产与保留自用的会所、地下室、车库、用于出租的房屋等在初始登记时也未作任何区分，由此引发了不少纠纷，甚至引起诉讼。
为了保护业主共有房地产权益，经修订的《技术规定》明确了这些权益归属。房地产开发企业在申请商品房初始登记时，除其他规定材料外，还应提交：
1、经市或者区县房屋管理部门备案的载明开发企业保留自有的房地产和用于销售的商品房的销售方案；
2、区县房屋管理部门出具的业主共有的房地产的具体用途、坐落位置等的证明文件；
3、属公益性公共服务设施的部分，还应提交区县房屋管理部门出具的公益性公共服务设施的具体用途、坐落位置等的证明文件。
同时，房地产登记机构在登记簿上对上述情形分别记载，对开发企业用于销售和保留自有的分别发证；对业主共有房地产的只记载不发证；对公益性配套设施待明确所有权人后办理房屋所有权初始登记。
业主所购车位记载在房产证中，不单独发产证
由于小区车库的从属并不明确，因此，媒体也经常报道小区物业擅自将车位外租或出售等情况。而根据《物权法》规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
对此，《技术规定》根据实际情况，对车位等转移登记作了特别规定：房地产开发企业因解散清算，将其名下未出售车位等转让给其股东申请转移登记的，申请人是清算人和受让股东，申请人还应当提交经股东会或者股东大会确认的清算报告和房地产开发企业按照原市房地资源局《关于房地产开发企业因解散清算涉及名下会所及未出售车位转让有关问题的批复》进行公示的材料。
同时，《技术规定》也明确表示，
业主购买的车位不单独颁发房地产权证，可以在业主的房地产权证内予以记载。房地产权利人将一套住宅和两个以上车位一并转让申请转移登记的，还应提交业主委员会和物业服务企业共同出具的有关证明。
业主共有房地产不得被抵押
房地产开发企业在房屋建造过程中，往往以房屋建设工程设定抵押进行融资，由此办理房屋建设工程抵押权预告登记。房屋竣工并办理房屋所有权初始登记后，房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。
这次新的《登记条例》规定办理房屋所有权初始登记时，就将开发企业所有房地产、业主共有房地产、公益性公共服务设施房地产分别予以登记，并相应规定房屋建设工程抵押预告登记在转为抵押权登记时，不仅已预告登记的预购商品房不再属于开发企业设定抵押的范围，同时，业主共有房地产和不属于开发企业所有的公益性公共服务设施房地产也不再属于抵押物范围。
对此，《技术规定》明确，登记机构应当在房地产登记簿上将房屋建设工程抵押权预告登记改为房地产抵押权登记，抵押物范围不包括以下房地产：
1、已经办理预告登记的预购商品房；
2、房屋所有权初始登记时已明确的业主共有房地产；
3、不属于房地产开发企业所有的作为公益性公共服务设施的房地产。
抵押权人可以申请换领房地产抵押权登记证明。换领的房地产抵押权的登记证明中应当注记原抵押权预告登记的登记日、登记证明编号。
代办房地产须出示公证委托书
在房地产登记实践中，经常发生当事人因故不能亲自到登记机构办理登记手续，而委托他人代为申请的情形。然而，由于委托书上签名的真伪难以判断，仅凭一纸真伪难辨的委托书即予以处分动辄百万、千万价格的房地产，对当事人风险极大。
为保障当事人的合法权益，确保房地产登记申请的真实性，《技术规定》明确，下列情形的房地产登记，应当由当事人本人到登记机构办理，确需委托的应当提交有关委托书的公证文书：
1、自然人处分(转让、抵押)其拥有的房地产申请登记的；
2、自然人申请注销其本人名下的建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权或者地役权登记(因房屋拆迁注销房地产权利的除外)、预购商品房预告登记的；
3、配偶间变更房地产登记簿记载的权利人的；
4、已购公有住房增加同住人为房地产权利人申请变更登记的；
5、自然人申请补发房地产权证和登记证明的；
6、自然人查阅本人房地产登记原始凭证的。
在境外公证的，还需依法办理认证、确认等手续。
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