上海房地产律师近日接到多起商业地产“售后包租”事宜的咨询。“售后包租”究竟合法与否？投资人在买房时需要注意哪些问题？一旦发现开发商的操作存在违规嫌疑，投资人如何维护自己的权益，顺利要回定金或意向金？
以下是杨维江律师在接受当事人委托后，向开发商发出的一封律师函。当事人朱×在交付定金后担心开发商的返租承诺兑现的风险极大，遂委托律师要回定金，律师在对开发商资质、涉案房地产等尽职调查后，做出专业判断，并致函开发商，开发商在接到律师函后主动与朱×联系，最终办理了退费手续，事态得到圆满解决。
关于朱×先生和
上海××房地产有限公司房屋买卖事宜的
律师函
致上海××房地产有限公司：
上海国创律师事务所接受宋先生的（以下称“我委托人”）委托，指派杨维江律师处理贵司与我委托人之间的房屋买卖事宜，现特向贵司做以下陈述和声明：
一、2011年12月3日，贵司与我委托人共同签署《房屋认购单》（以下简称“订购单”），就××区××路××商城的某商铺（具体位置未做明确约定）买卖达成初步意向，我委托人因此于当日向贵司支付5万元定金。
基于我委托人的陈述和本律师对相关房地产登记信息的调查，本律师认为上述房屋买卖事宜存在以下问题和瑕疵：
（一）订购单其实为定金合同，但由于合同所涉标的不明确（订购房号“223#”系贵司内部自行编号，至于商铺具体的位置、楼层等要素均未予以约定），故定金合同未成立；
（二）据房地产登记信息，贵司系××路××弄内多处房屋的产权人，其中部分房屋已取得产权，并已登记转移，另有部分房屋尚未办理产权的初始登记。根据以上情况，贵司若选择“售后包租”形式销售商铺，需要注意以下限制性乃至禁止性条件，但本律师认为贵司的行为存在诸多商榷之处：
1、房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让【详见《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》（上海市房屋土地资源管理局、上海市建设和管理委员会沪房地资权[2004]19号）第二条】；
2、未竣工的商品房不得以“售后包租”的形式销售【详见《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第十一条】；
3、不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，以非法吸收公众存款罪定罪量刑【详见《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条】。
三、基于以上事实，我委托人现向贵司提出以下要求：
请贵司于2011年××月××日前与我委托人取得联系并向其返还5万元定金。
若贵司未能如期践行以上行为，我委托人可能在不再做任何通知的情况下，直接举报和投诉于相关行政管理部门和公安司法机关，也不排除启动诉讼程序和寻求新闻媒体介入的可能。届时我委托人将不再保留与贵司友好协商的余地，贵司及其主要负责人不但可能要承受法律上（包括行政处罚、民事赔偿、刑事犯罪）的不利后果，还将不可避免的接受企业形象和商誉受损的现实，生产经营也将因此要受到极大影响。
望贵司慎重考虑此事，特此函告！
上海国创律师事务所
杨维江律师
2011年××月××日
附杨维江律师联系方式,以及《房屋认购单》复印件和定金收据：
单位：上海国创律师事务所
地址：上海市大渡河路1718号阳光商务大厦B区601-611室
电话：021-52564588－8666;13671762273
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