【案例简介】
2008年8月，何先生和韩女士通过房产中介公司签订了《房屋买卖合同》。合同中约定，韩女士将一套位于苏州市平江区桃花坞大街的面积为100平方米的商品住房，以150万元的价格出售给何先生。2008年9月，何先生依约将首付款50万元支付给韩女士，但韩女士并未按照约定在收到首付款后的一周内交房。经何先生和中介公司催促，买卖双方才于2009年10月底办理了房屋交接。何先生认为，根据《房屋买卖合同》中关于逾期交房违约责任的约定，韩女士逾期交房超过7天，就应向其支付违约金20万元，遂向法院提起诉讼。韩女士则认为，何先生并未因为交房延迟而遭受到任何实际经济损失，即使交房逾期的事实确实存在，20万元的违约金也明显高于实际损失，故不同意何先生的诉讼请求。
【律师说法】
《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”对于违约金过高的调整，应当符合三个条件：
第一，约定的违约金过分高于造成的损失，在司法实践中，法院或仲裁机构都会询问守约方因违约方的违约行为造成的实际损失有哪些，损失有多大；
第二，根据意思自治原则，调整违约金需要基于当事人的申请才能启动，法院或仲裁机构不能主动进行调整，但是实践中，如违约方没有提出减少违约金的话，法院或仲裁机构往往会当庭行使释明权；
第三，在违约金约定过高的情况下，法院或仲裁机构只能对之适当减少，而不能减少过多。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
对于该案，苏州房产律师认为，韩女士确实应承担逾期交房的违约责任，但是关于违约金的数额问题，何先生主张的数额也不能过分高于其实际损失。同时，苏州房产律师在此提醒买卖双方，在签订《房屋买卖合同》时，对违约金数额约定要注意法律的规定，避免过高或过低。
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