近期，房产新政接踵而来，限购、限贷、限外让人目不暇接。同时，为了规避房产新政的各类“宝典”却非常流行。上海房产律师网最近也接到诸多咨询，“怎样有效规避新政，同时防范法律风险？”为了让购房者知晓“宝典”的法律后果，上海房地产律师资讯网结合多年房产法律服务领域的实践经验，对此作解析：
一、借用身份证买房
新调控政策下，买房有“限购”，贷款有“额度”。于是，不少购房者打起了身边没有房贷记录的亲戚朋友或者企业员工的身份证贷款买房的念头，以享受首付、贷款利率等方面的优惠。同时，双方内部签订协议，约定房屋归实际购房人所有，并办理公证。
●上海房产律师解析：
法律后果同上。有一点强调：内部签订的协议，即使办理公证，仍只在协议双方之间发生效力。因此，从第三人的角度看，房屋仍属于“登记名义人”所有。
二、“假”离婚买房
先离婚，房子作为离婚财产分配给一方，另一方买房后再复婚。这样的“离婚买房”被认为是绕开限购令的最好方式。有中介公司为了促成居间，甚至打包票“假离婚”可以钻政策空子。现实中假离婚有两种，一种是抓住目前民政系统婚姻状况没有联网的漏洞，通过做假证的方式，其实还是法定的婚姻；另外一种是夫妻双方到民政部门协议离婚，等贷款手续办妥再复婚，在法律上是“真离婚”。
●上海房产律师解析：
1、“作假证”，按交易中心的审核流程，几乎没有操作空间；“真离婚”的确可以绕开“限购令”，甚至银行可按首套房利率计贷；
2、但同时存在如下法律后果：
（1）“真离婚后复婚”，离婚时划给一方的财产，法律上将认定为一方的婚前财产；同时离婚后复婚前购买的新房，法律上将作为购房者的婚前财产。
（2）假离婚，但离婚后却假戏真做拒绝再复婚，现实中却存在类似案例。
三、先签合同暂不过户
限购令毕竟是调控房价的权宜之计，迟早会放开。为此，上下家通过协议，完成房屋交接后，推迟交易过户的时间，进而规避“限购”。这是否可行呢？
●上海房产律师解析：
1、确可以规避“限购”，但从法律界定“购房”，实际上并未完成购房；
2、同时存在如下法律后果：《物权法》确定了物权公示公信的原则，因房屋尚未过户，下家对房屋仅享有债权，并未享有物权。简言之，上家仍是房屋的“主人”，其有权另行出售、办理抵押。一旦房价涨跌，极易发生纷争。因此，签约不过户的行为，是不利于保障购房者合法权利和财产安全的。
四、公司买房
公司具有独立的民事主体资格，可以成为购房的主体；且个人注册公司的数量法律并没有限制。那是否可以通过注册公司，以公司的名义购房绕开限购令呢？
●上海房产律师解析：
1、可以绕开“限购令”.
2、但同时存在如下法律后果：
（1）不能办理房贷，只能一次性付款；
（2）房屋产权登记在公司名下，契税一律要按3%，转让时要按15%-30%的税率缴纳企业所得税；
（3）新注册一家公司也需要一定的费用；
（4）若公司存在对外债务，登记在公司名下的房产作为公司的财产面临“被执行”的风险。
五、房产证去名字
在限购令和房产税的大背景下，一些有房户为了获得购买资格，或者不缴房产税，动起了房产证去名字的念头。
●上海房地产律师提醒：
房产证想要去名字，如今有两种方式，买卖或者赠与：
1、买卖：“非普通住房”去名字，缴纳10.55%的税费（其中包括3%的买进契税，2%的个税以及5.55%的营业税）。普通住宅，“买卖”方式减名需缴纳包括共计4%的税收 （1%的个税以及3%的契税）。
2、赠与：按所赠与房产份额价格的5%缴纳税费即可（包括3%契税和2%公证费）；对于“非直系亲属”还将按赠与部分房价的20%征收个税。
就单次交易来看，直系亲属之间的“赠与”确实节省成本，但一旦将该房产出售，将面临多缴纳20%个税的“窘境”。
六、补交个税和社保
上海限购令明确，对外地居民在沪购房设定门槛，需提供2年内在本市累计缴纳1年以上个税缴纳证明或社保（城镇社会保险）缴纳证明；而且外地人在上海购房，即使所购房屋需要交纳房产税，居住满三年，也可以退还。为此不少中介看到了商机，推出“代办补交各税或社保一条龙服务”。
●上海房地产律师解析：
的确可以绕开房产限购，但现在贷款政策从紧的情况下，银行审核也日益严格，如果是最近新补的个税单或者社保单，不少银行都拒绝放贷，而是把额度留给正常缴税的客户。另一方面，如果外地人之前确实在上海工作，应当缴纳个税而未缴，因买房需要而补缴的，属于依法纳税，并无风险；但是为购房虚构上海工作经历或虚高应纳税额，则属于为骗取贷款采取的欺诈行为，一经查实，银行将有权取消贷款。
七、“做低房价”降低房产税税率
根据上海房产新政，应税住房每平方米市场交易价格低于上海上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%；否则，按0.6计征。因此，根据上海统计局统计数据，28426元/平米成为高低档税率的分界点。因此，不少买家希望把房价写低点，就可以每年都少缴税。
●上海房地产律师解析：
1、对中介方而言，最新发布的《房地产经纪管理办法》中第二十五条明确规定：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利，并规定了严厉的惩罚办法。
2、对于买方来说，作低房价的房屋再次交易时，如果按照差额缴税，所缴纳的税费就会更多。如需贷款买房，备案合同的价格作低，贷款金额也就相应减少。
3、如果买卖双方分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致，一旦对房屋成交价格产生争议，法院可能会对合同判定部分无效。而且一旦买卖双方对实际履行哪份合同发生争议，按照后合同覆盖前合同的原则，若作低房价的合同签订在后，对卖方而言，将面临巨大的法律风险。
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