当事人咨询：苏州房产律师你好！我的一些朋友在投资商铺，我也想投资，但不知道买卖商铺要缴纳多少税收，听说比住宅的税要多不少，我想了解一下。此外，投资商铺要注意什么呢？包租固定回报率的商铺适合投资吗？我已有两套住宅，会影响贷款吗？
苏州房产律师：首先要明确，商铺和办公楼都属于商业地产，投资商铺，与你有多少住宅无关。贷款上，首付至少五成，利率是同期商业贷款利率的1.1倍，最长十年。贷款的资格，与你的住宅贷款记录无关。需要提醒的是，你目前住宅月供加上商铺月供，合计不得超过你月可支配收入的一半。
关于商铺的买卖税收，对于买方来说比较简单，主要是买入合同金额的3%契税和0.05%的合同印花税。如果是买二手商铺的话，下家还需缴纳0.5%的交易手续费。
对于卖方来说，税收的计算就比较复杂了，具体如下：
一、营业税及附加：按买卖合同差价的5.65%计算；
二、土地增值税：按照买卖差价与原买入价计算得到利润率，分为不同的档次计算：
（一）小于等于50%，税率为30%；
（二）大于50%小于等于100%，税率为40%；
（三）大于100%小于等于200%，税率为50%；
（四）大于200%，税率60%；
三、个人所得税：在扣除了营业税和土地增值税后，剩余的净利润再按照20%征收。
一般业内估计商业地产卖出税收时，以买卖差价的40%左右计算，误差不大。
至于商铺选择的注意因素，需要一定的投资眼光，具体项目要具体分析了。从合同风险上来说，首先要注意产权年限，商铺产权最长不超过50年，但如果开发商或者上家持有时间较长，那就会相应减少你的产权年限。
至于包租，法律上是不允许开发商直接包租的，但目前大多是由商场运营企业（有些是由开发商另外注册的经营管理公司）与业主签订长期租赁合同，这是合法的。最长租赁期限不超过20年。
附商铺交易税费说明：
一、买家支付的税费
买家契税=3%成交价；另外还有交易手续费5元/平米；印花税=0.05%成交价，产权登记550元/户。
二、卖家支付的税费
卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：
（一）营业税及附加
税费为差额的5.56%
（二）土地增值税
税费为差额扣除相关费用后的30%－60%（按差额比率不同累进计算）：
1、增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
备注：土地增值税，不提供购入发票按总价3%计算。
（三）个人所得税
税费为净收入的20%；不提供购入法票的按转让收入的1%计算。
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