商品房买卖纠纷普遍存在于现实生活中，购房者在商品房买卖中经常会遇到诸如开发商逾期交房、房屋质量问题、房屋实际面积小于合同面积等问题，购房者该如何解决这些问题？房产律师为您答疑解惑。
问：房地产律师资讯网作一支专业的上海房产律师服务团队，能给我们简单分享一下你们在办理房产案件方面的经验心得吗?
答：房产纠纷案件类型很多，案件类型除传统的房屋权属纠纷、租赁纠纷、买卖纠纷、相邻权纠纷外，房屋拆迁纠纷、合作开发房地产纠纷、公房出售纠纷、商品房预售纠纷、物业管理纠纷等新类型不断出现，造成办理案件难度增加。办理这类案件除了适用《房地产法管理法》、《合同法》《民法通则》、《物权法》等法律外，还有大量地方性法规、政策，这些都是需要律师在办理案件中需要仔细研读的。同时，应当注意合同义务的履行顺序问题，就房地产买卖合同纠纷案件来说，往往双方会互相指责对方的违约行为，这时就需要理顺双方的合同义务履行顺序，充分适用《合同法》中的履行抗辩权来抗辩。
问：在商品房买卖中，尤其是期房买卖中，经常会遇到开发商逾期交房的现象，购房者遇到这种情况该如何处理呢?对于开发商的这种行为法律有什么规定吗?
答：这种情况比较常见，属于开发商违约行为，因此，买方在签订合同时，对违约责任需要约定清楚并能够足以弥补自己的经济损失，包括直接损失和房价上涨的间接损失。 因此，遇到开发商逾期交房，根据《合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：第一，可以要求开发商根据合同约定承担违约责任；第二，经买房人催告后，3个月仍然无法交付房屋时，可以解除房屋买卖合同，要求退款及赔偿经济损失。
问：在二手房买卖中，有时房产中介和购房者签订“阴阳合同”来达到避税或者其他的目的，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，这种“阴阳合同”有什么风险吗?法律对此有何规定呢?
答：在二手房买卖中，当事人为了避税，签订“阴阳合同”情况比较多，其实对双方来说，风险都很大。
对卖方来说，通过“阴阳合同”虽然能够顺利地实现房屋产权的转移，但法律意义上的房屋交易，是按照产权登记合同为准的，一旦出现在买方获得房屋产权之后，剩余要付的房款，按照合同价支付的情况，买方就要面临巨额房款的损失。
“阴阳合同”是典型的双方恶意串通损害国家利益的行为。《合同法》第52条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。买卖双方签订“阴阳合同”逃税，如被有关部门查实，双方都有被行政机关给予罚款、拘留等行政处罚的风险;如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。
问：购房者买房如果遇到房屋质量问题，比如说房屋墙体开裂问题，这时候谁该承担责任?如何承担责任?
答：房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
如房屋出现主体结构质量问题，或者是房屋质量问题严重影响正常居住使用，根据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的规定，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。
如出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
问：在商品房买卖中经常会遇到购房者要求退房的情况，法律对于退房有什么规定呢?
答：如果没有解除房地产买卖合同的法定理由，一般不可以要求退房。近年来房地产买卖政策变化快，如果因为首付款提高比例、无法获得贷款等政策变化原因，致使无法履行付款义务的，可以解除合同要求退房。对此，最高人民法院关于正确适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知规定：为了适应经济形势的发展变化，使审判工作达到法律效果与社会效果的统一，根据民法通则、合同法规定的原则和精神，解释第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。
问：如果购房者遇到开发商一房二卖的情形，该如何处理呢?
答：这种情况，这些年不多了。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即买方可以获得双倍赔偿。
问：购房者常会遇到房子实际面积比合同上规定的面积小很多，这算不算开发商违约呢?购房者该如何维权呢?
答：这种情况开发商构成违约。合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不会支持;
2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
问：假如我买了一套房子，一年之后我转手卖出去，需要缴纳哪些税费呢?
答：需要缴纳的税费包括以下几类：
1、交易手续服务费：住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取：3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。
2、登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。
3、土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。
4、核档费：50元/宗。
5、契税：税率为3% ，按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅契税税率减半，按1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。买方承担。
6、印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。
7、营业税及附加：财政部、国税总局2008年12月30日联合下发通知，二手房营业税新的执行标准从2009年1月1日至12月31日，新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放松：个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
8、个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。
问：假如丈夫在妻子不知情的情况下把房子卖给了第三人，这种房产买卖合同有效吗?妻子能否以不知情为由要求解除买卖合同呢?
答：这种情况一般是夫妻婚后购买房产，房产证写丈夫一人名字，这种房产买卖合同原则上是未生效，妻子可以不知情为由要求撤销买卖合同，但是，如果房产已经过户给第三人，第三人也不存在恶意，第三人可以善意取得房产，妻子就不能以不知情为由要求撤销买卖合同了。
问：最近很多地区都出台了楼市限购令，上海地区也出台了限购令细则，作为房产法律服务的专家，能简单介绍一下上海地区限购令的主要内容吗?
答：为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)，上海出台了“关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见”，主要内容是：
1、根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底向社会公布为不超过8%。
2、进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。继续放宽廉租住房准入标准，逐步扩大政策受益面，实现“应保尽保”;在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上，年内进一步放宽申请准入标准，扩大经济适用住房受益面;研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。加快保障性住房房源建设和供应，全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)。继续加大旧区改造力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米(受益家庭约3.2万户)，启动郊区城镇危旧房改造。加大保障性房源筹措力度，新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。按照国家要求，确保完成2011年全市保障性安居工程目标任务。
3、个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度，坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞。
4、积极稳妥推进本市房产税试点工作，认真实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，建立健全市与区(县)房产税试点工作机制，进一步完善全市统一的房地产信息管理平台，加强政策宣传和征收管理。
5、对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。继续加强对执行差别化信贷政策情况的检查，严肃查处违规贷款行为。
6、强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决及时纠正和严肃查处。同时，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量，并根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏。加大闲置土地处置力度，按照国家和本市闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置。严格查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
7、自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
8、各区县政府和市有关部门要按照2011年本市确定的保障性住房建设、供应目标，新建住房价格控制目标，落实工作责任，积极推进。要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。
9、新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，着重宣传各项房地产市场调控政策措施，宣传本市住房保障工作进展和成效，引导居民理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。各有关部门要深入解读各项调控政策措施，及时解答市民关心的问题，共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。
——此文由上海房产律师网（www.house64.net）精心收集和整理。
——转载请注明文章来源及原始链接（http://www.house64.net/articledetail.asp?id=389），上海房产律师感谢您的配合！
房地产律师资讯网-上海国创律师事务所房产法律事务中心
● 电话号码：136 7176 2273
● 传真号码：021-52564588-8606
● 电子邮箱：house64@163.com
● 办公地址：上海市普陀区大渡河路1718号阳光商务大厦B区601-607室
|
