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慎签《商品房认购书》 |
| 更新时间：2010-09-11 |
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 一、认购书的条款是否合理、公平
买房人交定金（订金）前，应注意审查认购书中是否有不利于自己的条款。类似“如认购方在规定期限内不与开发商签订合同，则开发商所收定金不予退还”的条款意思含糊，似有抹杀买方可能基于对买卖合同条款分歧而拒签合同的权利，不利于保护买方的利益。另有如“房屋交楼面积以实测面积１００％计算”等含糊条款，买房人一定要求发展商更改、明确条款意思，也好明确具体的法律责任，以防止落入“文字陷阱”。
二、认购书是否有效
买卖双方签署认购书后，卖方要承担不能将该套房屋再售给他人的法律责任。但如果发展商在未取得房地产预售许可证的情况下与买家签定认购书，那么所有具有内部认购性质的协议或者约定都是法律法规所禁止的，因此均为无效，对双方不能发生法定约束力。
三、判断定金、订金的区别
定金是对债权的一种担保，如果给付定金的一方不履行约定债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。如果买卖双方仅对买卖合同及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应将定金全数返还对方。订金不具有定金的性质，交付订金的一方无法主张定金权利，一般情况下，交付订金的视为交付预付款。
但要注意的是，一般情况下，“定金”和“订金”的法律含义也在逐渐模糊，对“订金”的解释和承担的法律责任也逐渐趋同于“定金”，而且发展商在认购书中所写的不论是“定金”还是“订金”，其实表达的都是“定金”的意思，买家切不可因发展商所写的是“订金”而看轻自己在认购书上签名的责任。
案例一：补充约定第三方原因造成的违约责任的处理方式
案例：林某在与开发商签订的认购书中规定：“买方应在签订认购协议之日起一周内前来签订正式合同，否则，所收定金不予退还。”后林某在规定期限内因合同附件的某些条款上存在分歧而没有达成协议，林某要求返还定金，发展商以在规定期限内未与其签订买卖合同为由拒退定金。
点评：该条款隐含陷阱。开发商通常坚持认为，无论何种原因导致没有签订正式合同，都属于购房者违约，不退所收定金。并往往以此要挟买方接受一些不公平的条款或拒不接受买方提出的合理要求。
防范招数：首先，要在签定认购书前，要求发展商出示合同文本及附件，可就某些不满意条款与发展商协商。如果协商不妥，又担心房子被它人购买，那么应在《房屋认购书》中书面约定：如果购房者与开发商因购房契约或购房补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的或由于其他原因致使购房者不愿购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在一定期限内将购房者所交认购金或定金全部予以返还。只有这样才能避免以后不必要的麻烦。
案例二：口头承诺应写入认购书，并由发展商盖章
案例：签认购书时，销售人员口头答应了刘某提出的更改浴盆为淋浴的装修要求，但交楼时，刘某因发展商未履行其承诺，再次与发展商协商，但发展商不承认有此承诺，并且拒绝刘某提出的退房要求。
点评：尽管销售人员承诺了，但口头承诺等于空头支票，刘某没有证据，只好吃个哑巴亏。
防范着数：购房人应要求发展商把一切口头承诺白纸黑字地写入认购书，并在认购书上签字、盖章确认。宁可信字据，也不要信发展商的口头承诺。
建议：签认购书最好有律师陪同
若有位熟悉房地产法律的律师陪同签定认购书，那么购房的风险就会从第一步降低。
首先，律师会综合考虑楼盘的地理位置、价格、配套设施等多方面因素，帮买家制定一个符合自己情况的购房方案，防止买家有盲目购买的冲动。
其次，律师可通过到工商、国土局等管理部门查阅开发商的注册资本、法定代表人、资质等级、股东组成、欲购房屋是否已有抵押、查封或者是有重复销售、登记的有关资料，之后能将获得的资料结合有关的法律规定及自己的经验，向购房者提出房屋的风险情况及相应对策。
提示：认购书可以不签
律师分析，开发商要求签订认购书这一程序，在法律上没有明确的依据。目前，规范商品房买卖的主要直接依据是建设部颁布的《商品房销售管理办法》，其中第１６条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和受买人应当订立书面商品房买卖合同。”并没有规定签订认购书是商品房买卖的必要程序，其它法律和行政法规中对此也没有强制性规定。
因此，从法律上看，完全可以不签订认购书，只要购房者认准了商品房，可以直接与开发商签订正式合同。其好处有，首先可以不必预先交纳一笔认购金（订金），不存在订金被开发商扣住不还的风险。其次，可以比较从容地对欲购项目进行比较、考察、选择，而不必担心在某一天之前必须毫无选择地购买所认购的商品房。同时，不签认购书，在与开发商进行协商、谈判时会处于有利地位。
但唯一缺点就是，当购房者看中的心水房可能会被其他交付定金的人抢先购买。 |
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