在二手房买卖中，“到手价”是针对卖方而言，是指不包括交易中产生的各项税费和中介费的卖方实际拿到的价格。在“到手价”情况下，买方承担了本应由卖方支付的各项费用，此时买方的购房成本由以下费用组成：合同成交价、买方承担的各项税费、卖方承担的各项税费、买方承担的中介费和卖方承担的中介费。
与“到手价”相对应的是“成交价”，是指在合同中约定的房屋买卖的总售价，也是到交易中心和税务机关办理过户和交税的计算基数。
“到手价”易生纠纷及对策
一、税收政策调整风险。
由于买方承担上下家的税费，因此税收政策调整对卖方的收入没有影响，但却会影响到买方的购房成本。一旦约定“到手价”，即意味着买方承担了税收调整的风险。
【对策】买方应当尽量缩短交易时间，尽早办理过户手续；同时，应当了解国家有关政策，对近期出台新的税收政策的可能性做出判断。
二、退税约定不明风险。
根据现有政策，卖方在出售房产时可能要缴纳个人所得税，个人所得税在一定条件下是可以退给卖方的。约定“到手价”的话，卖方需要缴纳的个人所得税由买方承担，但如果将来退税给卖方，买方就有可能觉得不公平了。
【对策】最好在合同中约定一旦将来个人所得税退给卖方，则卖方应当将所得税款再退还给买方；并且约定，在缴纳税款时纳税凭证应由买方保管，在符合退税条件时再交给卖方；并由卖方向买方先行支付退款。
三、“到手价”计算错误风险。
买方对税收成本基本依赖于中介的计算。但是，由于税收政策频出，况且中介的业务水平参差不齐，所以中介计算出来的税款和税务机关实际收取的税款可能存在较大差距。甚至有少数中介有意将税款算低的现象存在，以使买方尽快签约。此外，“到手价”完全由双方自由约定，没有法律规定对“到手价”做明确定义。实践中，有的约定“到手价”包括上家中介费，有的约定不包括。
【对策】买方对中介计算出来的税款一定不能偏听偏信，最好查阅一下相关规定，把计税的依据和计算的比例弄清楚，以免在过户缴税时与自己的预期不一致。为避免产生歧义，应当在合同中对“到手价”不包括哪些费用作出明确限定，并详细写明从“到手价”计算出“成交价”的计算公式。
四、约定不明易生风险。
《居间合同》约定的是“到手价”，《买卖合同》中约定的却是“成交价”，约定不清容易产生纠纷。
【对策】如果约定的是“到手价”300万元，一定要根据缴税比例倒算出“成交价”，因为《买卖合同》中体现的价格是房屋售价，也就是成交价，如果不作特别约定，那一般就认为《买卖合同》中约定的价格就是成交价。
五、不良中介“食差”风险。
卖方关心的是“到手价”，而买方关心的是购房的总支出。房产交易的各项税费都是根据中介的计算而得出，如遇到黑心中介，很可能故意算错，多算税费以牟取差价，欺骗买卖双方。
【对策】即使对中介算出应该缴纳的各项税费，也应当在缴税前进行核对，且千万不能将钱交给中介代缴；并要保留缴税凭据，以备事后复查。 |
