【案情简介】
外地人张某因不符合本地按揭购房的条件，便以本地人刘某的名义隐名按揭购置一套价值245万元的住房。谁知三年后，刘某居然到法院起诉要求确认该房为自己所有。人民法院在依职权查明事实后，判决驳回了原告刘某的诉讼请求。
张某很早就到上海做生意，经过多年的打拼，想通过按揭的方式购买一套住房。可因为她是外地人，在本地没有固定工作，不具备个人住房贷款借款人的条件，于是找到本地人刘某商量，想以刘某的名义贷款购房，刘某表示愿意。
2004年4月13日，刘某以自己的名义与上海一家房地产公司签定了一份购房合同，购170平方米住房一套，价款245万元。2004年4月19日，刘某以借款人的身份与银行签订了个人购房借款合同，售房公司担保，交款人和纳税人均体现为刘某。2004年12月26日，房地产管理局给刘某颁发了房屋所有权证。房地产公司按合同约定期限将房屋交付后，张某对房屋进行了装修，入住至今，并按期向银行偿付贷款。
2005年10月10日，刘某向法院起诉，声称自己以245万元的价款购买的房屋，曾以口头约定借给被告张某使用，后索要多次，张某拒不返还，请求法院判令腾房。被告张某辩称，房屋是自己所买，房屋的名头虽然是刘某的，但张某是实际出资人。庭审中，原告刘某所举证据充分，被告虽称自己是房屋购买人，却拿不出证据，直喊冤枉。按法律规定，房屋所有权应以产权证为准，但为慎重裁判，法院依职权进行查证，结果发现房地产公司的收款收据存根上和银行收贷收据存根上留有“张某交款”的字样。经过再次开庭审理，原告刘某终于承认“当初确实是代替被告张某买房”，但仍不愿放弃房屋所有权。
法院认为，原告刘某购买的涉案房屋是基于被告张某的委托，以自己的名义实施的代理行为，是一种隐名代理行为，原告作为受托人应当将处理委托事务取得的财产转交给委托人。因此，分院判决驳回了原告刘某请求;确认被告张某为该房屋的所有权人。
【律师看法】
隐名代理中基于委托关系而为的代理行为的法律后果，应当由委托人承担，取得的财产也应当为委托人所有。而本案中，刘某购买的涉案房屋是基于张某的委托，以自己的名义实施的代理行为，是一种隐名代理行为。因此，按照《合同法》第404条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”的规定，受托人基于代理行为所取得的财产应当向委托人转交。作为受托人的刘某应当将处理委托事务取得的财产转交给委托人张某，该房屋的所有权人是张某而不是刘某，刘某要求张某腾退房屋是没有依据的。
但由于房屋属于不动产，按照《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，房屋所有权的确定需要经过房产登记，张某如果要求刘某将房屋所有权证更名在自己的名下，只能起诉到人民法院，请求人民法院确认张某为该房屋的所有权人，然后再办理房屋所有权证的更名。 |
