【案例简介】
买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定“2009年5月20日为最后过户期限，买方如贷款申请未获通过或数额不足，应在过户当日以现金补足。买方如逾期不付款，卖方应书面催告，买方在收到催告信后10天内仍不付款的，卖方有权单方面解除合同。”此后，买方没能按期办妥银行贷款手续。卖方在5月18日就发出《催告通知书》要求买方按时付款，但买方未能以现金方式补足房款。于是卖方在6月3日向买方发出了《解除合同通知书》。 6月28日买方向其他银行申请的贷款终于获批，于是买方要求过户，卖方认为合同已解除故予以拒绝，买方遂诉至法院要求过户。
一审法院认为：买方在主观上没有违约故意，虽然两次向银行申请贷款的时间较长，耽误了相应的付款期限构成违约，但买方在贷款获批后立即要求向卖方付款，对合同履行并没有造成重大影响，并不构成根本性违约。因此双方继续履行合同的基础尚在,判决合同继续履行。
二审法院审理后认为：因买方未能按时获批贷款又未以现金补足，导致在约定时间未能办理过户手续，责任在买方。买方虽向其他银行申请贷款获批，但已超过双方约定的付款时间10日以上，因此卖方有权单方面解除合同，买方未按约履行合同，已构成根本违约。因此二审法院判决撤销一审判决，确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》已于2009年6月3日解除，卖方应返还已收到的房款。
【律师说法】
一审判决认定买方虽然违约但并不是“故意违约”，并且对合同履行没有造成“重大影响”，不构成“根本性的违约”，这显然是适用法律错误。
是否构成违约并不看是“故意违约”还是“非故意的违约”，因为合同法规定如由于第三人的原因造成违约，违约方同样要承担违约责任。卖方解除合同的依据是买方在收到催告信后10天还没有付款，这是双方约定的解除条件，属于“约定解除权”，行使这种解除权不需区分是轻微违约还是严重违约。
对合同是否有“重大影响”，构不构成“根本性的违约”，这是认定守约方是否有“法定解除权”的依据，约定解除权和法定解除权虽然都可以造成合同解除，但依据完全不同，前者依据合同约定，后果根据合同法规定，一审法院实际上混淆了这两种解除权。
从这个案件来看，律师需提醒房屋买卖双方注意下列三个问题：
一、买方应及时关心自己的银行贷款办理情况，不能认为贷款是银行的问题，自己没有责任，更不能认为这完全是由中介公司负责，银行贷款只是买方支付房款的一种方式，而付款义务是买方最重要的合同义务；
二、卖方在发现买方未能及时付款的情况下，应仔细检查合同条款，看看是否需要自己发出催告信。如果合同约定了卖方有催告义务而卖方没有及时进行催告，则可能导致卖方无法行使后续的合同解除权；
三、催告和单方解除合同，一定要以书面的方式进行，并注意保留凭证，建议有关文件在发送时都向中介另行抄送。
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