来源：钱江晚报
一个销售明星楼盘，一个开盘当天即宣布“售罄”的热盘，其在售房源却频频出现在二手房市场上，这是怎么回事？
销售部说：“一套房子也没了！” 二手房中介却问：“你想买哪种户型？”
销售部“售罄”，中介有房卖
杭州某楼盘在目前的楼市行情下一周内连推600多套房源，每次开盘都在数小时内“售罄”，销售速度之快令人咋舌。“现场确实有很多人，非常热闹。”亲历了那次开盘盛况的一位记者回忆说，当时现场购房者人数肯定比房源数量多，卖得快一点也不奇怪。
问题是，这些到现场的到底是“购房者”还是“自己人”？
几乎是在该楼盘开盘的同一天，网上开始有中介公司挂出该批房源。这些中介无一例外地称自己是“一手房代理”。
难道“售罄”是假的？登录杭州透明售房网，该楼盘最近开盘的600多套房源，还有100多套显示为可售。记者随即致电销售部，询问是否仍有房源在售。“没有了，一套房子也没了。”售楼小姐回答的很干脆。那么网上的可售房源是怎么回事呢？“那些都是已经落了大定(交了定金)的，暂时还没有签约。”
那么网上的二手房信息是假的？记者从网上的挂牌房源中随机挑选了几套，分属不同的中介公司。“你要30多平方米的？那要等下一批了，70多平方米的还有。”一位二手房中介表示，可以直接到销售现场去看，“我们有人在案场的。”
截至记者发稿时，该楼盘单在某二手房专门网站上挂牌的房源量就达到200多套。
置业顾问说：“在销售部留过资料的不介绍。”
难道是代理公司在做局
奇怪的是，在与二手房中介讨价还价的过程中，置业顾问反复确认的不是记者想买什么样的房子，而是记者是否已经在销售部填写过姓名、身份证号码等个人信息资料。
“已经留过资料的我不介绍的。”一位置业顾问解释说。为什么呢？“呵呵，这你就不要多问了。”他尴尬地笑笑，不愿多加解释。
“估计是因为已经留过个人资料的不算他们的业绩，不能按比例提成。”一位有多年营销经验的业内人士解释说，楼盘销售代理有好几种费用核算方式：有的是按照销售指标来算，比如在约定期限内完成总销售金额的百分之多少，按百分比的不同结算费用；有的是成交个案的数量多少、实际成交价格与核定价格的溢价多少来结算；有的是按照客户来访量、成交面积来结算；还有的会综合考虑以上所有指标。“类似这种在销售部买不到，反而要通过中间渠道走的，多半是代理公司在做局。”
有知情人透露说，该楼盘开发商本身并没有销售团队，而是通过营销代理公司在销售，这家营销公司又将楼盘分给不同的中介公司包销。什么是包销呢？“简单讲，就是双方按照约定价格买断开发商手里的部分产品，无论最后的实际销售情况怎么样，代理方都要根据协议按期向开发商付款。”这位业内人士分析说，开发商一旦将销售外包，就很难对销售执行过程进行控制，或许代理公司本意也并非“做局”，但在实际销售中却出现了销售部无房可售，中介手上却还有房的“怪事”。
开发商说：“中介不可能有房源！”
谁能解释“售罄”的真实性
“这种说法太不公平了！”采访中，该楼盘营销负责人否认楼盘存在“销控”问题，他承认公司确实与杭州几家二手房中介公司签有协议，但仅限于对接客户，相当于销售部的“助手”，“他们可以带客户来看房，我们会核对已经预约登记的客户资料，如果是新客户，成交后则按比例给中介公司提成，但房源、价格、折扣都掌握在开发商手里，中介不可能直接握有房源，也不可能左右价格、折扣。”他认为楼盘卖得好完全是因为购房者对公司产品以及价格的认同度高，而不是所谓“包销”。
既然不存在“包销”，那么如何解释，销售部说“售罄”了，通过二手房中介渠道却仍有房源在流通呢？
这位营销负责人表示，网上有该楼盘在售房源的“二手房”信息他们也发现了，但这些信息不一定是真的。“可能是中介公司或经纪人为了吸引客户在网上发布一些不实信息，这我们很难去控制，但最终只有销售部对外公布的信息才是准确的。”
但对购房者而言，如果开发商说“售罄”，通常我们会理解为是“所有房源已售罄”，但随着营销方式和渠道的多样化，它可能只表示“开发商所掌握的房源已售罄”，它也可能表示“试试通过其他渠道买房吧”，谁能给“售罄”下注解？
该楼盘不是杭州唯一一个将营销外包的楼盘，但它目前出现的问题，不能不让人对近段时间的热销数据产生疑问，其中有多少房子是真正被购房者买走的，又有多少是因为营销方式不同而被渠道“吃”掉的？开发商所谓“售罄”是否对购房者有误导呢？ |
