案情简介：
2008年12月27日，原告张某为乙方，被告A房地产开发有限公司为甲方，双方签订了一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告某广场第四层A100号商铺，总价款544749.00元元。合同约定的付款方式为银行按揭或现金。其中合同第三条1项约定，签订合同当日，乙方支付A100号商铺购房总价款的50%，计人民币270000.00元元;合同第十八条约定：“采用银行按揭付款方式的，必须由出卖人代办房产权证;”，同时，该《商品房买卖合同》第十五条约定：“在商品房交付使用后90日内，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书 ，出卖人应当按已付房价款千分之三支付违约金。同日，原告与第三方即广场经营管理物业公司就商铺签订了一份《租赁合同》，由物业公司返租原告所购商铺，年租金42214元，从合同签订后第三年起按年支付，第三年后物业公司按年将出租商铺实际收益的80%支付给原告。被告后同原告、物业管理公司签署补充协议，被告承诺签订合同之日起满十年，原告可以向被告申请退铺。
原、被告签订《商品房买卖合同》和《商铺委托经营合同》后，原告于签订合同当日实际向被告交首付购房款160000.00元，另有110000.00元首付购房款以返租三年的租金抵扣。后因无法办理银行按揭贷款，原告向法院起诉要求解除合同，被告返还购房首付款170000.00元。
办案经过：
应当说，合同约定的付款方式对于原告来说是不利的。在接手案件后，律师积极与法官及被告沟通，表明观点。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同系被告拟定的格式合同，被告同意原告选定按揭贷款的方式支付购房款，那么作为开发商的被告就有义务事先与相关银行签订贷款项目合作协议，确保购房户在其身自没有过错的情况下，能够顺利地办理按揭贷款，这是开发商同意购房户以按揭方式支付购房款的前提条件。在合同签订以后，原告按照合同约定交纳了首期购房款、办理银行按揭贷款手续所需的资料和费用，且无不符合申请商业用房贷款的情形，原告没有违约。从现有证据来看，银行按揭贷款办理不成的责任在被告，被告未能如约办理按揭贷款，又不能提供充分的证据证明其履行了合同约定的义务，被告应承担相应的责任。且双方签订《商品房买卖合同》当天，被告同原告及物业公司还签订了一份《补充协议》，被告为退铺做出承诺。在合同签订后，在原告的银行按揭手续尚未办理，原告未取得商铺产权的情况下，被告即一次性将商铺第一年、第二年和第三年的返租租金抵扣了原告应交的首期购房款，被告自身经营上存在过错。案件经过多次开庭后经调解，原告与被告间达成调解协议，法院出具调解书，被告返还原告绝大部分首付款，原告的利益得到最大限度的保护。
律师提醒：
所谓售后包租，即房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。这种方式其实和“租金回报”是同一种销售类型。总归是以“先销售后承租、同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。同时，因为“售后包租”必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼等)的销售过程中。应该说，售后包租对各方的好处是明显的，对开发商来说，能够很快将房子高价销售出去，让资金快速回笼，获得收益;对银行来说，40%～50%的首付，相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限并不长，如果对投资者，10年包租，风险就更小，因为几乎没有人会在包租期间就还不起按揭。对投资者来说，能够有稳定的租金收入，高房价也无所谓，高房价意味着更高的房租，特别是不低于8%的投资回报，三年甚至五年的售后包租期限，甚至若干年后原价回购项目的承诺，令不少中小投资者怦然心动。但是，在实际操作过程中，会有诸多风险因素存在。大多数承诺售后包租的开发商，在承诺时未必就想违背自己的承诺。但受开发周期的制约，许多项目在承诺时尚处于期房阶段，项目前景尚不明朗。而对于商铺或者写字楼市场而言，持续稳定的终端客户是支持其兑现投资回报的唯一资金来源。售后包租首先面临的风险是，对于未经过市场检验的商铺、写字楼，作为外行的中小投资者，往往无法判断其租赁前景。而事实上，如果没有终端客户，开发商承诺的投资回报率也就是无源之水，即使勉强兑付一些时日，也是羊毛出在羊身上，不可能持久。更大的风险是，三五年内该项目销售完成，开发商“拍屁股走人”，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年?又有谁来保证承担包租合同的承租商，有足够的支付能力和信誉?这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。
鉴于“售后包租”可能对消费者和房地产市场造成的不良影响，2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。开发商往往会打擦边球，通过另行注册物业管理公司，由管理公司出面与业主签订包租合同，这样，开发商等于在自己和购房者之间砌起了一道法律“防火墙”。市场上大部分开发商还是想做事情的，但部分开发商的资金实力不是很强，做商业地产项目，投入非常大，不通过这样的方式筹资，很少有开发商能承受得了资金压力。因此，目前以售后包租等形式销售商铺，在那些“丰厚回报”的背后，其实质是开发商的融资行为，其目的无非是想尽快获得资金，是开发商急于套现之举。
另一方面，政府监管缺位也是类似包租合同纠纷濒繁产生的重要原因，“有人说，房地产的最大庄家是政府，其实是有一定道理的，一方面商业地产项目能带来当地商业的升级换代，改善城市形象，还能带来大量税收、就业和土地出让收入，地方政府当然乐见其成，事实上，很多搞售后包租的项目，要么是政府的招商引资项目，要么是政府的重点工程。”一位业内人士说。看来，用“有一种默契叫心照不宣”来形容，真是恰如其分。“既然禁止售后包租，为什么开发商还能拿下来预售证?显然是地方政府监管不力，导致大量商业地产项目供给，最终激烈的竞争导致很多开发商只能采取这种低级的竞争方式。”一位开发商说。
因此，业主在投资时需要擦亮眼睛，在注重投资回报率的同时，也应充分考虑风险因素，以免利益受损。 |
