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南方都市报:政策、中介、邻居,都可能让你的二手房惨遭暗算

更新时间:2012-08-27
 
交易篇

    查册确认产权清晰

    在买卖双方的洽谈过程中,一定要明细业主的产权状况,看有无抵押、物业维修基金怎么付等。这些在签合同之前都要全部厘清,原业主有抵押贷款的,要先赎楼,避免交易过户时产生纠纷。同时,尽量在正规的中介公司进行交易,避免一房多卖。不要以为二手房一定有房产证,除了一些比较新的二手房可能还没有办下来房产证外,一些较老的二手房可能由于这样那样的问题也没有房产证。这些情况一定要摸清,并慎重考虑交易的漫长性和风险。

    房产证上是两个或以上联名的,只有一方同意卖房是不行的。要亲自看到所有房产证上名字的人,或者有他或他们的委托公证书,才能下定金。不然,有可能一方同意,其他人不同意,交易时会发生不必要的纠纷。业主的产权情况可以在国土部门进行档案查册。

    避免只与中介单边接触

    而二手房买卖中,不少市民担心存在中介吃差价的问题。在这种情况下,一定要在同一楼盘中多看几套房,多一些前期的价格调查,心中有数。同时,在签买卖合同时,不要和中介签单边合同,一定要买方、卖方和中介签三方合同,可以很大程度上规避中介吃差价的情况。

    在看房时,房产中介往往要求看房者签署一份承诺书,保证如果最终成交,只能在该中介成交。其实,一套房子可能在几个中介中都有放盘,其它中介甚至在议价或佣金方面更有优势。虽然这种事情每天都在发生,房产中介也不可能每单都追纠购房者的责任,举证也有难度。

    资金篇

    检查房产证是否过5年

    二手房有3个价格,实际成交价、银行评估价和国土评估价。其中,国土评估价是用来缴纳税费的依据,银行评估价是银行贷款的依据。一套50万成交价的房子,银行为了降低风险,可能评估价为40万,首套房首付三成12万,只能贷款28万,实际成交价与评估价中间的10万差额也是需要买方支付现金的。按有关规定,买卖双方各付各的税费。但在实际交易中,卖方往往是实收,其税费和佣金都要由买方来承担。而一些不正规的中介和不诚信的经纪人员往往为了急于成交,刻意隐瞒或避重就轻。一定要了解清楚卖方的房产证是否过5年,以及是否为家庭唯一住房。卖方甚至应缴纳5 .6%的营业税及附加、3%的个人所得税,两者就有成交额的8.6%。

    认清自身购房条件

    在交完定金和首期后的过户阶段,可能由于买方的原因导致无法银行贷款,比如买方的购房资格或征信问题等。去年,在房产调控政策多变的情况下,中山的这种情况就比较多。在这种情况下,要么是买方筹钱一次性付款,要么是双方协商解除合同,但会损失税费和违约金。因此,在买二手房前,买方要认真了解自己的购房条件,并评估可能遇到的政策风险。

    房产中介收取佣金是以买卖双方签订商品房买卖合同为界定的,从那一刻起,房产中介完成了中介的信息服务。也就是说,如果签署了买卖合同后,即便买卖双方同意解除合同,最终没有实际成交,房产中介依然会收取佣金。购房者在签合同前应考虑清楚,避免不必要的损失。

    收楼篇

    水电煤过户要理清

    二手房在收楼后,依然有繁琐的事情,那就是水、电、天然气、物业、有线电视等的过户。这些需要新的房产证和买卖双方的身份证,最好在签买卖合同时要说清楚,要求卖方协助买方的这些方面过户。

    买房时,可以预留交房保证金。在过户完交房时,要有水、电等过户手续,一旦出现了原业主欠费的情况,而业主又不愿意补时,就可以从交房保证金里面扣取。当然,在家私家电发生不符、丢失而业主又不愿意赔偿时,也可以从交房保证金里面扣取。至于交房保证金要给多少,一般几千到2万元都有,如果有较贵重的家私家电在屋内,双方也可以协商把交房保证金提高。

    签合同时规定原业主户口迁移期限

    有些二手房中有原业主的户口,而他们在卖掉房子后,户口一时又找不到地方。这个问题不能等到收楼时才发现,要提前了解清楚,并和卖方协商,最好在签合同时就说明,在多长时间内,卖方的户口要迁走,免得给自己将来的入户带来麻烦。

    同时,因为二手房是以现状为主,就像下水道是否漏水一样,原业主不会对买方收楼后发现的新问题负责。在交房时,有时会出现买家着急草率签完“交房确认书”再去收房的情况,这样的风险比较大,因为签完“交房确认书”就等于买家认定了房子没有问题,一旦发现房子有变化,例如家私家电有丢失等情况就会“哑巴吃黄连”。

 

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