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商业地产

商铺包租:委托关系?租赁关系?

更新时间:2012-05-20
 

冲着开发商对商铺包租十年的承诺,杨先生买了四套商铺,可仅仅过了三年,开发商就反悔不再按约支付租金了。面对近百万元的租金损失,杨先生选择了诉讼。

【案例简介】

2007年末,杨先生购买了某商务楼里的四套商铺,一套底商,三套位于二楼。开发承诺包租十年,并出具了《包租承诺书》:“我司承诺为买方寻找租客,约定的租金为买方净得,租期十年,若租赁期内租赁方发生任何违约情况,由我司继续履行租赁合同。”并注明“本承诺书为预售合同补充条款的一部分,具有同等法律效力。”承诺书还约定底楼商铺固定租金为8.2元/平方米/天,二楼的三套商铺固定租金每套为6.5元/平方米/天。与此同时,杨先生也向开发商出具《授权委托书》,声明“委托期限内租赁合同中的租金低于约定最低租金的,由受托方补足。如高于最低租金的,归受托人所有。”之后,杨先生的四套店铺被开发商分别出租,底楼租给一家便利超市,二楼的三套租给一家快餐店。

但从2011年2月起,杨先生就未能再按时收到租金了,同年5月,杨先生收到开发商的函件,开发商称受杨先生委托出租店铺,但收到的租金很低,开发商自己掏钱补足租金差额,已经损失百余万元,因此决定解除委托,租金愿意结算至当年5月31日。

杨先生因此困惑了,明明是开发商包租十年,怎么一下子成了委托关系?而且提前解除合同的责任在开发商,他因此蒙受了巨大经济损失,开发商应赔偿他提前解约损失的9个月的租金,共计86.7万余元。开发商则认为其与杨先生之间是委托招租关系,根据法律规定,委托合同的任一方有权随时解除合同,因此不同意杨先生的诉讼请求。

【律师说法】

杨先生与开发商之间的《包租承诺书》和《授权委托书》表明,开发商可以自己的名义对外出租涉讼房屋,与杨先生以固定价格结算租金,彼此间权利义务的存续期限明确,符合租赁合同的法律特征,不是委托法律关系。

2011年2月起,开发商没有按时支付租金,其行为构成违约。开发商转租中发生的亏损,是其包租时对市场预估偏差造成的,是其应该承受的正常的市场风险。双方虽协商解除了租赁合同,但开发商应承担违约责任,赔偿杨先生的预期利益损失。

 

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