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仲裁诉讼

【物业管理专题】物业公司有权限制业主封阳台吗?

更新时间:2012-05-13
 

 【案例简介】

 2008年1月,方某向某房产公司购买一套房屋,双方在合同中约定“不得擅自封闭阳台(除北阳台)……”。同年9月,方某在领取钥匙时与物业公司签订了《××小区物业管理公约》、《补充协议》、《住宅装饰装修协议》等协议,其中《补充协议》中的第6条约定“本小区统一不得封闭阳台、改变立面……”。12月,方某入住小区后,发现房屋顶层挑檐过窄导致雨天经常漏水,同时又因为房屋紧邻高速公路,噪声大、灰尘多,于是方某对房屋北侧的阳台进行了封闭改建,并在南侧阳台上加装了平推开合式玻璃窗。物业公司得知情况后要求方某将阳台恢复原状,后因协商不成涉诉。另查明,××小区的业主委员会尚未正式成立。

 【律师说法】

 本案涉及的是建筑物区分所有权人的专有权及其行使的问题。

 建筑物区分所有权人的专有权,指区分所有权人(即业主)对区分所有建筑物中属于其专用的独立建筑空间部分所享有的权利,是对建筑材料所围成的空间的一种排他性的支配权利。专有权不仅包括业主对其专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的积极权利,而且包括排除他人非法干涉和限制的消极权利。

 本案中,方某作为业主,作为专有权人,当然有权对阳台进行合法支配和使用,但也要受到一定限制,以“不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益”(《物权法》第71条)为必要前提。

 就本案来看,方某因居住安全、防尘、隔音之需而封闭阳台,虽然不可避免的改变了建筑物的部分立面外观,但并未损害到其他业主的合法权益,因此其行为并未构成对专有所的不当行使。至于物业公司与方某的《补充协议》中有关禁止封闭阳台条款的效力问题,由于其属于物业公司单方设计并提供的格式条款,排除了方某作为业主的合法权利,因而该条款无效。

 当然,如果小区的业委会已经成立,为了维护小区环境美观统一,全体业主在共同制定的《管理规约》中达成共识禁止一切改造和装修行为,或者通过业主大会决议的形式作出明确的相关约定,那么业主就应遵守之。

 

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