【问】上海房地产律师，我最近接到商务楼盘租售广告，比较诱人的条款是，承诺售后包租3年，年租金能达近10%的收益率。我想咨询一下，如果买这种“售后包租”的商务楼盘，要注意什么？会不会存在什么陷阱？
【答】售后包租，是指开发商在销售商用物业时与买受人约定，在出售后的一定期限内，通过同步签订租赁合同来租赁买受人的商用物业，以租赁期间的租金冲抵部分买房价款，或逐月、逐年偿付一定租金回报的行为。相关法律规定，“包租”是属于违法集资行为，所以理论上说，“包租”是违法的。开发商直接租赁“违法”，但由商场经营管理公司向业主租赁，则是合法的。所以现在人们看到的“包租”说法，只是说法上有点不妥，或者说是为了让客户便于理解，不一定是实质性违法。
目前，售后包租的做法，多半是由开发商与买受人签订一份买卖合同，开发商与买受方仅仅是销售买卖关系，开发商不直接对售出房屋进行租赁，销售合同也不提及租赁事宜。具体租赁行为，是由某商场经营管理公司与买受人签署租赁合同，租赁合同不提买卖关系，开发商不参与租赁。管理方与业主只有租赁关系，没有买卖关系，当然，这个商场经营管理公司可能是知名的、专业的管理公司，也可能是开发商体系内下属的。至少在法律上，开发商卖房，管理公司租赁，只要是两套合同，就不违法。
售后包租虽然具有一定的法律效力，但市场上打着这个口号非法融资的大有人在，购买风险很高。所以，在与经营管理公司签订合同时，一定要注意租赁期间租金、出租与转租约定、租赁年限及相关的权利义务等。当然，在合法的前提下，商场的未来、租金和房产的增值、管理公司的经营能力，就要看各个项目和投资者的眼光了。
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