【案例简介】
张某与杨某数年前签订了一份公房使用权(即公房承租权)转让协议,约定张某将其承租的公房以28万元转让给杨某,杨某支付了28万元,张某也按时交了房,不过两人都一直没有到物业公司去办理租赁户名的变更手续。此后,杨某以自己的名义向物业公司支付租金。几年后,由于房价上涨,张某想悔约,他提出将公房转让给杨某时并没有经出租人同意,也没有办理户名的变更手续,因此转让是无效的。
【律师说法】
在上海房地产律师办理业务的过程中,类似的案件并不少见。根据《合同法》的规定,公房使用权转让当然要得到出租人的同意,因为这种转让是对公房承租权的转让,也就是对租赁合同的权利(占有、使用等权利)和义务(支付租金等义务)的全部转让,《合同法》第88条规定“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。因此,公房使用权的转让必须得到出租人(即产权单位或管理单位)的同意,否则无效。但这种同意并不一定要求立即办理更名手续,根据上海高院的指导意见,在以下两种情况下,都可以认为已得到出租人的同意:
一、原承租人转让前虽未事先征得出租人的书面同意,但出租人事后办理了公房租赁权变更过户手续。这种情况表明出租人事后对公房租赁权转让进行了追认,因此也是有效的;
二、原承租人转让前虽未事先征得出租人的书面同意,但受让人已实际入住并缴付租金,出租人也予以收取的。这种情况表明出租人虽然没有明确同意,但可以认为出租人已经知道或应当知道租赁权已转让的事实,并以收租金的方式予以认可。上面的案例就是属于这种情况,虽然没有办理更名手续,但杨某已实际入住,而且以自己的名义交纳了租金,所以应当认为是得到出租人同意的,因而转让有效。
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