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仲裁诉讼

杨维江律师:解读二手房交易“规矩”(四)

更新时间:2011-09-17
 

规矩四:如何解决贷款过程中先过户再抵押的矛盾?

姜女士与李先生签订了房屋买卖合同,李先生需要将所购房屋抵押给银行办理贷款,而在交易尚未完成时,姜女士因害怕风险而不愿在未拿到全部房款时,先将房屋过户给李先生办理抵押。双方各执一词,交易难以完成,最终只得解除合同。

本案反映了二手房贷款中的一个困局:卖方因没有收到全部房款而不愿将房屋过户至买方名下,此时买方因不能将房屋设定抵押而无法贷款用于支付房款,这样就不能付清房款而取得房屋所有权,交易行为不但无法完成,而且往往发生纠纷。

上海房地产律师认为,房屋买卖中的按揭贷款涉及卖方、买方和银行三方之间的关系:卖方将房屋过户给买方,买方将房屋向银行设定抵押,贷款用于支付购房款,银行在取得抵押权后将贷款直接拨付给卖方,买方向银行返还贷款。由此可见,为了回收房款,需要买方向银行贷款,买方为了取得贷款又需要向银行提供抵押担保,而买方设定抵押又需要取得房屋的所有权。因此,需要卖方将房屋过户至买方的名下,如此,交易才能完成,买卖双方的交易目的才能实现。

对于一些卖方担心“买方在房屋过户后,由于贷款过程出现的某些问题,卖方迟迟收不到余款”的问题,上海房地产律师表示,买方逾期支付房款时,卖方除可以要求买方继续支付房款之外,还可以要求买方支付相应的利息或买卖合同中约定的逾期付款违约金,卖方还可以根据自己的意愿解除合同,不再出售房屋,并按照买卖合同违约的比例扣除违约金。

买方要注意的是,如双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付部分房款,而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话,买方如不能按时以现金形式补足,仍然要承担逾期付款的违约责任,由此产生的贷款问题责任在买方而不是卖方。

上海房地产律师为担心贷款风险的卖方“支一招”:在买方需要贷款购房的情况下,房地产经纪(中介)公司可以提供先行提供款项给卖方,在办理完过户手续后,由中介公司直接领取房屋产权证,然后为买方办理抵押贷款,从银行贷出的款项再归还中介公司。这样的操作程序可以解决购买二手房的贷款问题。当然,买卖双方要注意选择规模大、信誉好的中介公司进行操作,买方还需支付一定比例的中介费用。

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