规矩三：遇中介行为不规范怎么办？
周先生经中介公司介绍与汪先生签订了房屋买卖合同，中介公司与双方签订居间中保合同及补充协议。合同签订后，周先生向中介公司支付了定金、信息服务费、代办产权过户费等。由于三方合同中约定了必须办理公证，周先生及其家人两次持有效证件到公证处办理公证，但中介公司迟迟不能明确公证的委托内容。周先生与中介公司就公证内容和事项无法达成一致，周先生与汪先生因上述事项长时间不能完成交易。周先生将中介公司告上法庭，要求解除合同，返还定金及各种服务费，赔偿解约造成的损失。法院最终支持了周先生的诉讼请求。
上海房地产律师分析认为，买卖双方通过中介机构而进行磋商，签订买卖合同，并向中介机构交纳一定的费用，因而与中介机构形成了居间关系，中介机构提供订约机会或者媒介服务，并收取中介费用，因其行为不规范而导致买卖合同与卖房人、买房人和中介机构三方谈判时的内容不一致，影响买卖合同履行的，应当依据合同法等法律的规定，承担相应的违约责任。
本案中，中介公司违反合同约定，导致合同长时间无法得到履行，已经给买卖双方造成了损失，在无法继续履行的情况下，应当解除合同。而合同无法继续履行的原因，系由中介公司的违约行为造成的，其应承担因违约行为给当事人造成的损失。
购买二手房过程中，买房人还经常会碰到这样的情况：由买房人支付一定意向金供中介方与卖方谈判，而在所签订的意向金协议或者其他类似协议里，没有对一些可能影响买卖的情况如维修基金、户口、房屋交付等作出约定，但是却约定了购买意向得到卖方确认之后，意向金即转为定金或者其他违约责任。不少中介方在相关的协议中还加入了使自己单纯获利的条款，利用买卖双方当事人的违约来牟取利益。
上海房地产律师认为，意向金的处理应遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。在实践中，按照法院判决及行业惯例，意向书中对意向金的约定及买卖双方议价是否成功是意向金能否返还的关键。在议价成功前，按照规定，买卖双方均有权单方面终止对中介的委托，意向金应当返还。议价成功以后，一般来说，卖方收到中介转付的意向金，买卖双方即产生定金法律关系。这意味着任何一方拒绝交易，都要按“定金罚则”处理，即卖方不卖房需双倍返还，买方不买房不能拿回意向金。
所以，意向金的使用对于买卖双方来说，都是有一定风险的，在签订意向金协议时要特别注意两点：一是意向金的处理应当有明确的书面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，否则不能擅自把意向金转为定金。如果意向金协议约定的内容明显加重了买卖双方的责任，从而使中介公司处于无论居间是否成功均可取得相应报酬的有利地位，则这一约定明显与法律规定相悖，当事人可以请求法院确认该条款无效。
由于中介机构在房产买卖过程中充当重要的角色，上海房地产律师建议委托信誉良好的中介机构进行交易。在商洽交易条件时，建议将自己关注的条件写入合同中。如果只是口头的约定，日后一旦出现纠纷，就无法进行举证，自己的权利就无法保障。
例如购买二手房、签订合同时，约定房屋状况为“一般精装”，购房人看到的二手房内有厨柜、洗手池、浴缸等设备，但该等物品未在合同中列出清单。在买房人交清房款准备入住时发现，该等物品已全部拆除搬走。类似这样的纠纷是常见的情况，在合同没有明确约定的情况下，买房人主张按照以前的房屋交付是很难得到法院支持的。因此，上海房产律师提醒购房者，签订买卖合同应当对相关问题约定清楚。
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