规矩二：卖房人隐瞒房屋实情要承担何种责任？
胡女士购买了一处二手房，入住后不久发现房屋墙壁、吊顶发生大面积剥落，经检查发现是消防管道漏水所致。在物业公司检查过程中，胡女士得知，该房屋位于消防管道旁，消防水管由于压力设计问题时常发生漏水，先前房主贺先生曾多次遇到此类问题。胡女士就赔偿问题与房屋开发商协商未果，便将贺先生诉至法院，称贺先生在卖房时故意隐瞒了房屋容易被漏水侵蚀的真实信息，要求其按照合同的约定承担赔偿损失的责任。法院最终判定，贺先生先行赔付胡女士相关损失后，可向房屋开发商主张赔偿责任。
上海房产律师网认为，卖房人违背诚实信用，隐瞒房屋质量问题、居住环境问题或者伪造房屋有关文件资料等，买房人事后发现的，都可以依据合同法等法律的规定，向卖房人主张违约责任。
《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
不过需要注意的是，如果卖方已就房屋质量的问题明确告知买方的，卖方不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵如并非卖方在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方也不承担瑕疵担保责任，但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
一些买房人在入住房屋后，发现房屋存在被隐瞒的质量瑕疵，便请求法院撤销房屋买卖合同，要求卖房人返还房款。那么，卖房人隐瞒事实是否导致合同必然被确认无效或是被撤销、解除呢？这需要根据具体情况由法院最终确认。
上海房产律师网表示，在现实生活中，法院在判决卖房人与买房人签订的合同解除，通常是因为卖房人隐瞒的事实已经关系到买房人订立合同的目的无法实现，或因房屋质量问题根本不适宜居住。因此，如果没有达到法定解除条件或房屋质量足以威胁居住安全的情况下，法院通常不会因隐瞒事实而支持买房人退房的诉讼请求。
基于此，上海房产律师网要提醒买房人，如果“居住环境”等因素是你购买该房屋的重要考虑因素，就应特别注意与卖房人进行确认，可以将自己购房的重要因素写入买卖合同中。这样，在房屋情况与卖房人陈述的情况不符时，可以据此要求卖房人承担违约责任，甚至依约定可以解除买卖合同。
此外，上海房产律师网提醒，买房人在二手房交易中还不可忽视“户口问题”。上海房产律师网曾代理过这样一个案例：童先生购买了一套老式公房，取得产权证之后，童先生按约定支付了全部房款。数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中有其他人的户口，质问卖房人才得知是卖房人购买此房屋时上家所留下的户口，卖房人表示自己无能为力，联系不到自己的上家。童先生找到房产所在地派出所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今为止，童先生的问题仍未能得到解决。
上海房产律师网介绍说，目前涉及户籍管理问题解决起来比较复杂，对于买房人而言，为了避免风险，最好的办法就是在房屋买卖合同签订之前，就能充分了解该房屋的户籍情况，当然为防万一，也可在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的卖房人承担违约赔偿责任，直至解除合同，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。否则，没有相关的具体约定，因很难计算户口不能迁移所带来的损失，也将会给诉讼带来更多的麻烦，所以在目前情况下，上述预防措施是很必要的。
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