承租期内遇拆迁，房客如何保障自身权益？

【案情简介】

A公司租借了三间街面营业用房，租期至明年12月底。前不久，房东书面通知A公司，说三间门面房已被政府批准拆迁，由于当初约定如遇动迁，租赁合同自然终止，故限期要求A公司搬走。请问：

一、房屋租赁合同怎样才算终止？

二、根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，拆迁人是否应安置或者补偿A公司？

三、是否可要求房东补偿A公司的装潢损失？  

【律师说法】

我国《合同法》第93条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据A公司与房东的约定，遇到动迁，房东有权解除租赁关系。

《合同法》第96条规定，“当事人一方依照本法第93条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”据此，如果A公司与房东约定了解除合同的通知期限，则按照约定处理。如果没有约定期限，房东应在合理期限内通知A公司解除合同。需要说明的是，只要符合解除条件，当房东的解除通知到达A公司时，租赁合同即告解除，无须再由其他任何机构确认。只有当A公司向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁时，房东解除合同的通知才必须等到法院判决或者仲裁裁决生效后方能确定其是否具有解除合同的法律效力。

A公司与房东之间属于双方协商议定租金标准出租非居住房屋的关系。《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第44条规定，“拆迁由租赁双方协商议定租金标准的出租非居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行价值标准房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”由于租赁合同中约定了“如遇动迁，合同自然终止”的内容，且房东已经依法按约书面通知了A公司，故应认定属于“被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系”的情况。按照上述规定，拆迁人只对被拆迁人即房东给予补偿安置，A公司不享有受补偿安置的权利。

 租赁合同解除后，装潢问题分为两种情况处理。一种情况是，A公司与房东对合同终止后装潢问题有约定的，按约定处理。另一种情况是对装潢问题未作约定，这里又分为两种情况，一是没有任何约定，即既没有约定装潢需要办理的手续，也没有约定终止合同时对装潢如何处理。此时，根据《合同法》第223条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”，A公司无权要求房东补偿装潢损失；二是只约定了可以进行装潢，但未约定合同终止时装潢如何处理。这种情况下，要看A公司对装潢是否已经折旧完毕。如果已经折旧完毕，房东可以不给予A公司装潢补偿；如果尚未折旧完毕，根据上海市高级人民法院的有关规定，可对尚未折旧完毕部分的装潢进行鉴定和评估，然后房东对A公司作适当补偿。